Le multifamily et le logement abordable au devant de la scène en cette fin d’année

Les études récentes sur le secteur du multifamily américain ont tendance à indiquer que les loyers baissent dans de nombreuses régions et que les taux de vacance sont légèrement plus élevés.

“Les baisses de loyer dans certaines régions au cours des derniers mois contrastent avec la croissance enregistrée depuis le début de la crise sanitaire”, indique le rapport de YardiMatrix. Notant que le loyer moyen demandé aux États-Unis a baissé de $6 pour s’établir à $1,713 par mois en novembre, il souligne que ce niveau est de 23.5% plus élevé qu’en mars 2020.

“Même si la croissance des loyers reste modérée, la performance du secteur du multifamily devrait rester solide car la demande de logements dépasse toujours très largement l’offre”. “L’augmentation des livraisons de logements neufs prévue pour les deux prochaines années devrait néanmoins créer un certain équilibre, mais probablement de courte durée vus les disruptions que connaissent les développeurs dans la conjoncture actuelle”.

Les loyers moyens de novembre sont inférieurs de $12 au pic historique de cet été et la faible croissance à court terme des loyers due à l’inflation, à l’assouplissement du marché du travail et à une augmentation des livraisons sur certains marchés, ainsi que la dégradation des valeurs et les difficultés à emprunter dues aux taux d’intérêt élevés, sont autant de facteurs en jeu. L’incertitude concernant les taux d’intérêt et les valeurs des actifs a également conduit à une activité réduite des ventes et des emprunts immobiliers, indique le rapport.

Les données montrent que la plus forte croissance des loyers d’une année sur l’autre a été enregistrée dans la catégorie d’actifs des locataires par nécessité (renter-by-necessity), qui “peuvent à peine répondre aux exigences en matière de loyer et paient probablement une part disproportionnée de leurs revenus en loyer”. Sur une base mensuelle, les loyers de ce groupe ont baissé de 0.2% en novembre. Ils ont baissé plus fortement, de 0.4%, pour les les catégories d’actifs des locataires par choix (lifestyle). “Les baisses sont concentrées dans les zones qui ont connu un afflux de nouvelles offres”, note le rapport.

De plus le taux national moyen de renouvellement de bail a atteint 65.2% en septembre, se situant entre 64.7% et 66% au cours des cinq derniers mois.

Sur la période de mars 2020 à octobre 2023, les marchés abordables et à croissance rapide, en particulier dans le Sud du pays, étaient les plus susceptibles de connaître les plus fortes augmentations des loyers en moyenne. Les grands marchés ou les marchés les plus chers des deux côtes américaines ont connu la moins forte croissance, bien que celle-ci soit restée positive dans la plupart des zones urbaines.

La demande locative sur le secteur des maisons individuelles est, quant à elle, restée solide en raison des taux d’emprunt élevés qui ont freiné les ventes. Les taux d’occupation se sont stabilisés à 95.9% et devraient rester élevés. La croissance annuelle des loyers a baissé de $8 (0.30%) en novembre pour s’établir à $2,115. “La croissance des loyers est entièrement concentrée dans le segment des locataires par nécessité, qui a augmenté de 3.2% en glissement annuel”, indique le rapport. “Un nombre record de 58 000 maisons individuelles locatives sont en construction.”

Sources : GlobeSt, YardiMatrix