Les prévisions de croissance de l’immobilier commercial aux USA pour 2022

L’immobilier commercial (dont fait partie le multifamily) devrait offrir de bonnes performances cette année, malgré les perspectives d’augmentation des taux d’intérêt, selon la National Association of Realtors.

Alors que les taux d’intérêt devraient augmenter d’environ 75 points de base, ceux-ci resteront bas par rapport à leurs niveaux historiques et ne devraient pas avoir d’impact sur les activités d’investissement et la capacité des entreprises à rembourser leurs dettes.

La demande que connait l’immobilier commercial, en particulier le segment du multifamily, devrait largement compenser l’impact d’une hausse modérée des taux d’intérêt en 2022 (source : rapport NAR’s 2022 Commercial Real Estate Outlook).

Multifamily

Les taux d’intérêt plus élevés, entraînant une augmentation des remboursements mensuels, devraient stimuler la demande locative. Les prédictions de la National Association of Realtors concernant les taux de vacances locatives sont encourageants : 4.8% de vacance locative seulement en 2022, c’est encore mieux que 2021 (5.1%). Pour ce qui est de la répercussion sur les loyers, l’augmentation devrait toucher les 10% en 2022 (contre 7.8% en 2021), à l’échelle nationale.

Les populations continuent de s’orienter en masse vers les marchés secondaires et tertiaires et les banlieues qui entourent les grandes villes, pour des raisons de préservation du pouvoir d’achat et de recherche de loyers plus abordables. L’adoption importante du télétravail aux États-Unis accentue toujours le phénomène.

La population des Baby Boomers devrait aussi alimenter la demande locative dans la région de la Sun Belt (Trad : Ceinture du soleil, incluant la Floride) à mesure qu’ils arrivent à l’age de la retraite.

Dans de nombreuses villes américaines, il est plus coûteux mensuellement de louer que d’acheter. En effet les taux d’intérêt pour des prêts aux particuliers avoisinant les 4%, et des taxes foncières élevées (entre 1.5% et 2% du prix d’acquisition chaque année) sont des paramètres qui poussent de nombreux foyers à s’orienter vers la location. Qui plus est, la population des millenials privilégie massivement l’utilisation (la location), plutôt que l’achat pour des raisons principalement générationnelles.

Immobilier de bureau

Le tant attendu “grand retour” au bureau est toujours dépendant de la l’évolution des contaminations aux différents variants du COVID. Il est néanmoins possible que le variant Omicron, moins dangereux que ses prédécesseurs, soit une bonne nouvelle pour le secteur.

Au delà de l’impact à court terme sur l’absorption, l’effet long terme de la pandémie semble être l’adaptabilité du secteur avec un usage différent des espaces (réduction des espaces, flexibilité, etc.)

Selon le dernier sondage de CBRE, le Occupier Survey, 62% des employés américains sont favorables à un format hybride 50% sur leur lieu de travail et 50% en télétravail. Les occupants des bureaux devraient, dans leur grande majorité, voir leurs espaces de travail se contracter. Seuls 29% s’attendent à une expansion et 27% à un statut quo.

Conversion de bureaux en multifamily

La tendance qui consiste à adapter certains espaces de bureaux pour en changer l’usage devrait s’accentuer en 2022 et pourrait attirer l’attention d’investisseurs. C’est en particulier les propriétés les plus anciennes avec des plateaux et des configurations qui peuvent s’adapter à un usage d’habitation qui sont les plus concernées.

Les immeubles de bureau dits de “class B” sont ceux qui affichent le plus de potentiel dans les grandes villes américaines.

Source : National Association of Realtors, CBRE, GlobeSt