Le volume de crédits prolongés atteint un niveau record de 384 milliards de dollars

Les investisseurs disposant de liquidités pourraient prochainement bénéficier de nouvelles opportunités, alors que les prolongations de prêts atteignent des sommets inédits.

Selon les dernières données de la Mortgage Bankers Association (MBA), les établissements prêteurs ont prolongé près de 384 milliards de dollars de prêts immobiliers commerciaux en 2025, contre 270 milliards l’an dernier. Cela représente désormais 40 % de l’ensemble de la dette arrivant à échéance cette année, d’après une analyse menée par Colliers.

Cette tendance témoigne de la difficulté persistante à rembourser les emprunts à leur échéance initiale. « De nombreux prêts ne sont tout simplement pas remboursés à maturité », observe Aaron Jodka, directeur de la recherche pour les marchés de capitaux chez Colliers. Les chiffres s’appuient sur le rapport 2024 de la MBA, croisé avec les volumes attendus pour cette année.

Qui prolonge le plus ? Les prêteurs les plus enclins à prolonger les prêts sont les émetteurs de CMBS (Commercial Mortgage-Backed Securities) et les banques. Ainsi, 54 % des maturités CMBS de 2025, soit 125 milliards de dollars, auraient déjà été reportées depuis des années antérieures. Les banques affichent des chiffres similaires : 44 % des prêts arrivant à échéance cette année (199 milliards de dollars) avaient initialement une échéance en 2023 ou avant. À l’inverse, les compagnies d’assurance et les agences gouvernementales (Fannie Mae, Freddie Mac) ont procédé à des remboursements, réduisant le volume total de maturités de 8 milliards.

Quels secteurs sont les plus concernés ? Les actifs les plus touchés par ces extensions sont :

• Le multifamily : 97 milliards de dollars prolongés, soit près d’un tiers des 310 milliards de dollars de prêts arrivant à échéance cette année.
• Le bureau : 85 milliards de dollars de prolongations, représentant 45 % des 187 milliards de maturités dans ce secteur.
• Les actifs alternatifs (mobile-home parks, self-storage, etc.) : 87 milliards de dollars.

Sur le segment industriel, bien que les fondamentaux restent solides, 55 % des prêts arrivant à échéance en 2025 ont été reportés, une part encore plus élevée que dans le multifamily.

Jodka souligne que de nombreux prêts prévus pour 2025 seront finalement reportés à 2026 ou au-delà. À noter qu’en 2026, 663 milliards de dollars de dettes arriveront à échéance, ce qui pourrait créer de nouvelles tensions, mais aussi ouvrir la voie à des arbitrages.

Par ailleurs, certains prêteurs commencent à changer de stratégie, en forçant la vente d’actifs, procédant à des saisies, ou explorant d’autres alternatives aux simples prolongations.

Pour les investisseurs disposant de capitaux et prêts à se positionner rapidement, cette situation pourrait offrir des opportunités d’acquisition à des conditions avantageuses, dans un marché où les ventes contraintes et les ajustements de valorisation devraient se multiplier.

Sources : Colliers, Mortgage Bankers Association (MBA)