Donald Trump passe la main à Joe Biden, quel impact pour les investisseurs immobiliers ?

Dans cet article, nous allons énumérer les points clés de l’impact des résultats des élections présidentielles américaines de 2020 sur le marché de l’investissement immobilier en fonction des programmes des deux candidats. Nous allons notamment nous appuyer sur les analyses des géants Marcus & Millichap ou encore Newmark Group.

Des différences tranchées en ce qui concerne la politique fiscale

Les impôts pourraient augmenter pour les sociétés et les personnes fortunées sous le mandat de Joe Biden.

En effet, Joe Biden prévoirait d’éliminer le “1031 exchange” pour les investisseurs immobiliers à hauts revenus, qui permet aux investisseurs de différer indéfiniment le paiement de l’impôt sur leur plus-value si ils réinvestissent les fonds sous certaines conditions. Joe Biden prévoit d’améliorer le système d’éducation et de santé à l’aide d’un vaste programme financé par la suppression des allégements fiscaux “improductifs et inégaux accordés aux investisseurs immobiliers ayant des revenus supérieurs à 400 000 dollars et en prenant des mesures pour accroître la conformité fiscale des hauts revenus”.

Bien que le “1031 exchange” ne soit pas directement mentionné dans le plan, Bloomberg a indiqué, en citant un haut responsable de la campagne Biden, qu'”une administration Biden viserait des échanges dits de même nature, qui permettent aux investisseurs de différer le paiement des impôts sur la vente de biens immobiliers si les plus-values sont réinvesties dans une autre propriété. Il a également été déclaré que l’administration empêcherait les investisseurs d’utiliser les pertes immobilières pour réduire leur impôt sur le revenu”.

Marcus & Millichap affirme que le taux d’imposition des plus-values pourrait modifier le comportement des investisseurs et favoriser l’accélération des ventes avant la mise en œuvre de la politique. “Les propriétaires considéreront probablement la nouvelle de l’abrogation de la loi 1031 comme leur dernière chance de vendre leurs actifs et de passer à des propriétés “triple net” (NNN) sans avoir d’implication fiscale majeure et de différer complètement les impôts”, a déclaré Chris Pappas, directeur associé de la division des baux nets de Marcus & Millichap, dans un précédent entretien avec GlobeSt.com.

Sous un second mandat de Trump, Marcus & Millichap prévoyait que la charge fiscale des investisseurs pourrait rester la même, mais les limites de déduction pourraient continuer à influencer la migration des marchés. Des réductions d’impôts supplémentaires auraient été possibles, mais peu probables.

Quel impact sur la confiance des investisseurs ?

Sous la présidence de M. Biden, les investisseurs peuvent s’attendre à un plan de relance plus important qui stimulera la création d’emplois, les dépenses de consommation et le paiement des loyers en 2021. Cela améliorerait la stabilité financière des petites entreprises et des collectivités locales, selon l’analyse des élections de 2020 réalisée par Marcus & Millichap. Cependant, les nouvelles incitations fiscales et les investissements spécifiques à chaque industrie vont entrainer des résultats différents suivant les zones géographiques.

Avec un deuxième mandat de Trump, les investisseurs auraient pu s’attendre à un stimulus ciblé sur les industries les plus touchées, y compris les petites entreprises, mais ayant moins d’impact sur la croissance de 2021.

Dans un deuxième temps, Marcus & Millichap suggère qu’un second mandat de Trump aurait apporté “moins de clarté sur les stratégies pour combattre la pandémie et gérer la politique étrangère” et aurait pu créer une certaine incertitude pour les investisseurs. Le groupe immobilier a également déclaré que la progression de la pandémie aura plus d’impact à court terme que les objectifs politiques des deux candidats.

Conclusion pour le marché immobilier

Bien que les politiques Trump et Biden puissent avoir un impact radicalement différent sur les investisseurs, elles pourraient finalement avoir peu d’importance pour les performances de l’immobilier commercial et d’investissement, selon un rapport du Newmark Group.

Au cours des 40 dernières années, les rendements totaux annualisés de l’immobilier commercial ont atteint en moyenne 9 % sous les présidents démocrates et 8,2 % sous les présidents républicains. Newmark Group affirme que les facteurs économiques et géopolitiques ont probablement une influence plus importante sur les fondamentaux des bureaux ou des immeubles d’appartements que le parti politique en charge.

“Les événements extérieurs qui ne sont pas directement contrôlés par la politique publique américaine ont tendance à avoir un impact beaucoup plus important sur le marché de l’immobilier commercial que les décisions qui viennent de Washington”, a déclaré Sandy Paul, directeur général principal des études de marché nationales au bureau de Newmark Knight Frank à Washington DC, lors d’une précédente interview à GlobeSt.com.

Sources : Marcus & Millichap, Newmark Group, GlobeSt.com.