États-Unis : le marché du financement immobilier montre des signes de reprise

Selon le rapport State of the U.S. Capital Markets de Newmark pour le premier trimestre 2025, l’activité de financement de la dette immobilière a bondi de 42 % sur un an. Une dynamique encourageante, bien que les volumes demeurent inférieurs aux niveaux d’avant la pandémie.

Forte hausse des financements et des ventes, malgré un environnement encore fragile

Cette accélération a été soutenue par une amélioration des conditions d’emprunt pour l’immobilier commercial, entraînant une hausse des ventes et des refinancements. Tous les secteurs majeurs ont bénéficié de cette reprise, avec en tête les bureaux, les résidences seniors et les hôtels.

Dans le même temps, les ventes d’actifs immobiliers ont progressé de 18 % au premier trimestre 2025 par rapport à l’année précédente, bien qu’elles restent encore 18 % en dessous de la moyenne de 2017-2019. Les ventes de bureaux ont reculé de 16 %, tandis que le multifamily a enregistré une solide progression de 42 %. Les transactions inférieures à 100 millions de dollars ont représenté 67 % du volume négocié sur les 12 derniers mois, signe d’une forte activité des investisseurs privés. Les investisseurs institutionnels, de leur côté, ont renforcé leur présence, avec une augmentation de 66 % des acquisitions depuis le début de l’année.

Les banques de retour, mais la prudence reste de mise

Le secteur bancaire a également retrouvé des couleurs, avec un volume de prêts seulement 4 % en dessous de la moyenne des premiers trimestres de 2017 à 2019, et en hausse de 56 % sur un an. Les fonds de dette et les compagnies d’assurance ont eux aussi affiché de belles performances, tandis que les émissions CMBS sont restées stables et les titrisations ont bondi. Les agences gouvernementales ont, quant à elles, poursuivi leur forte dynamique.

Cependant, les banques continuent d’appliquer des critères de prêt stricts, même si le niveau de resserrement a diminué par rapport au pic de 65 % atteint l’an dernier. Selon Newmark, cela représente une première étape vers un retour progressif à un environnement de financement plus sain.

À noter que près de 2 000 milliards de dollars de dettes doivent arriver à maturité d’ici 2027. Parmi elles, environ 37 % ont été contractées à une époque où le taux directeur de la Fed était inférieur à 0,25 %, contre 4,33 % actuellement. Newmark estime que 582 milliards de dollars de dette arrivant à échéance entre 2025 et 2026 pourraient devenir problématiques.

Des perspectives sous surveillance face aux incertitudes géopolitiques et tarifaires

Si les fondamentaux du marché s’améliorent, les annonces tarifaires de l’administration américaine pèsent sur la confiance des acteurs et pourraient freiner l’élan des marchés du crédit et de l’investissement. Cette incertitude ralentit encore la reprise du marché du bureau, même si les volumes institutionnels sur ce segment ont progressé de 49 % depuis début 2025.

Par ailleurs, le « dry powder » (capitaux non déployés) destiné à l’immobilier s’élève à 328 milliards de dollars, en recul de 13 % depuis décembre 2022. La majorité de ces fonds cible les segments résidentiels et industriels, jugés plus défensifs dans le contexte actuel.

Enfin, les taux de capitalisation ont poursuivi leur remontée, tant sur le marché privé que public, rendant les valorisations moins attractives au regard du coût de la dette. Selon Newmark, cette situation appelle à une normalisation des coûts de financement ou à un retour à une croissance des loyers supérieure aux tendances historiques, scénario jugé peu probable à court terme.

Source : Q1 Newmark’s State of the U.S. Capital Markets