Trois raisons pour lesquelles la demande sur le multifamily explose

La demande pour les logements multifamiliaux a grimpé de 50 % par rapport à l’année précédente, atteignant un niveau record de 362 000 unités au cours des trois premiers trimestres de 2024. Selon Sam Tenenbaum, responsable de l’analyse multifamily chez Cushman & Wakefield, ce chiffre dépasse celui de toutes les années complètes étudiées par la société, à l’exception de 2021.

1. Une migration internationale en plein essor

Le renouveau des tendances migratoires internationales a joué un rôle crucial dans la croissance du marché locatif. Après plusieurs années de ralentissement dû à la crise sanitaire et aux restrictions de voyage, les flux migratoires vers les États-Unis ont repris de plus belle. Ces nouveaux arrivants privilégient souvent les locations au sein d’immeubles d’appartements, car ceux-ci répondent mieux à leurs besoins de flexibilité et de coût. Par ailleurs, certaines régions comme la Floride et le Texas, qui accueillent un grand nombre d’immigrants, ont vu une explosion des créations de ménages, pour la plupart locataires. Ce facteur structurel, soutenu par une diversité accrue des populations immigrées, continue d’alimenter une demande soutenue.

2. Un marché de l’emploi vigoureux et une hausse des salaires réels

La robustesse du marché du travail a renforcé la confiance des locataires dans leur capacité à maintenir un logement indépendant. Avec un taux de chômage historiquement bas et une croissance des salaires réels dans plusieurs secteurs clés, les ménages sont plus enclins à se séparer des colocations ou à quitter leur foyer familial pour louer leur propre appartement. Les jeunes professionnels, en particulier, profitent de cette conjoncture pour former de nouveaux ménages. De plus, la stabilisation de l’inflation a rendu les dépenses fixes, comme les loyers, plus prévisibles, ce qui encourage les locataires à signer de nouveaux baux.

3. Un désalignement marqué entre les marchés de l’achat et de la location

Le marché de la vente reste hors de portée pour de nombreux ménages, freinant leur transition de locataires à propriétaires. La hausse rapide des taux hypothécaires, qui ont dépassé les 7 % au cours des deux dernières années, a fait grimper le coût d’accès à la propriété à des niveaux record. En parallèle, la flambée des prix de l’immobilier a dissuadé de nombreux acheteurs potentiels, les incitant à rester dans le parc locatif. Ce décalage entre le coût de la location et celui de l’achat empêche la réduction naturelle de la demande locative, soutenant ainsi les taux d’occupation dans les immeubles multifamily.

Un avenir prometteur pour le marché locatif

Sam Tenenbaum ajoute que cette demande vigoureuse a permis de stabiliser les taux de vacance tout au long de l’année 2024, avec une légère diminution de la vacance dans les immeubles déjà stabilisés. « Le marché a probablement atteint son pic de vacance en raison de la contraction de l’offre, » explique-t-il. Si cette tendance se maintient en 2025, le marché locatif américain pourrait connaître une reprise accélérée. Les investisseurs dans les logements multifamily se trouvent ainsi dans une position privilégiée pour profiter de ce retour en force du secteur.

Source : Cushman & Wakefield