« Classe moyenne », « classe inférieure » : impact sur le marché immobilier.

Près d’un tiers des ménages américains, soit 29%, sont considérés comme « lower class » (ou « classe inférieure »), selon le Pew Research Center dans un rapport publié en 2018. Le revenu médian de cette partie de la population était de 25,624 $ en 2016.

Le centre de recherche définit la « classe inférieure » comme les adultes dont le revenu annuel du ménage est inférieur aux deux tiers de la médiane nationale. Ensuite, les revenus ont été ajustés en fonction de la taille du ménage, puisque les petits ménages ont besoin de moins d’argent pour soutenir le même mode de vie que les grands ménages.

La proportion d’adultes américains considérés comme appartenant à la « classe inférieure » varie selon les régions. En effet, les villes qui comptent le plus grand nombre d’adultes à faible revenu sont situées principalement dans le Sud-Ouest du pays.

Plus de la moitié des ménages américains, soit 52 %, sont considérés comme appartenant à la « classe moyenne », selon le rapport, tandis que 19 % appartiennent à la « classe supérieure ». Le revenu médian des ménages de la classe moyenne était de 78,442 $ en 2016. Pour les ménages à revenu élevé, il était de 187,872 $.

Selon le rapport, « les écarts de richesse entre les familles à revenu élevé et les familles à revenu faible et moyen en 2016 se situaient aux niveaux les plus élevés enregistrés ». L’écart qui se creuse est « la continuité d’une tendance qui dure depuis des décennies ». En 1970, lors du premier rapport, le revenu médian des ménages à revenu élevé était 6,3 fois celui des ménages à faible revenu. Ce ratio est passé à 7.3 en 2016.

Selon des données plus récentes du U.S. Census Bureau, l’écart entre les riches et les pauvres s’est creusé depuis 2016 et a atteint un nouveau record en 2018.

Quel impact sur le marché immobilier ?

Premier constat : il est de plus en plus difficile pour la majorité des Américains de devenir propriétaires de leurs logements.

En 2018, plus des 2/3 des locataires américains déclarent ne pas pouvoir devenir propriétaire de leur résidence principale. Selon Robert Dietz, économiste en chef de l’Association Nationale des Constructeurs d’Habitations, la pénurie de logements, l’aggravation de la pénurie de main-d’œuvre dans la construction et le coût élevé des terrains alimentent le manque de logements abordables.

L’indice « NAHB/Wells Fargo Housing Opportunity Index » montre qu’en 2012, 78 % des ventes de logements neufs et existants étaient abordables pour une famille type, selon son revenu et ses taux d’intérêt actuels. Au troisième trimestre de 2018, ce score de 78 avait chuté à 56, ce qui signifie que seulement 56 % des ventes étaient abordables.

La situation économique, sociale et démographique de la première puissance économique mondiale met en lumière aujourd’hui un enjeu crucial pour son industrie immobilière. Le marché de la construction et de l’investissement immobilier dans des immeubles de standing, longtemps plébiscité dans de nombreuses villes américaines, ne répond plus du tout à la demande de la population.

Deuxième constat : les actifs immobiliers de classes intermédiaires (B ou C) deviennent des opportunités d’investissements performantes, porteuses et sécuritaires.

Avec le bouleversement qui s’opère depuis la fin de la crise des Subprimes dans de nombreux bassins d’emplois, le marché du logement abordable qui s’adresse à la plus large catégorie de locataires américains (la classe moyenne travailleuse, soit près de 52% de la population) est devenu le segment qui offre les meilleures opportunités d’investissements.

Ainsi, ce segment offre des taux d’occupation proches des 100% dans de nombreuses villes aux bassins d’emplois dynamiques, une augmentation des loyers annuelle constante et positive depuis près de 9 ans et une excellente valorisation immobilière au fil des ans. De plus, c’est également le segment qui résiste le mieux aux secousses de marché.

La raison est simple, c’est le seul segment qui répond à la demande de la majorité de la population travailleuse américaine, en offrant des logements en accord avec leurs revenus.

Chiffres clés :

• L’accession à la propriété est au niveau le plus bas depuis 40 ans aux USA.

• Plus de 80 millions de baby-boomers vieillissants sont plus susceptibles d’emménager dans un logement locatif que d’acheter une maison aujourd’hui.

• Les nouvelles générations fondent leur famille plus tardivement que jamais, retardant l’achat considérablement leur premier achat immobilier et sont plus susceptibles de louer.

• L’accessibilité économique à la propriété continue d’être hors de portée pour la plupart des Américains en raison du durcissement des octrois de crédits.

• Les logements abordables sont encore trop peu représentés dans les nouvelles constructions, et la majorité des locataires de la classe moyenne travailleuse doivent se tourner vers le parc ancien afin de trouver un logement en accord avec leurs revenus.

• Il y a une pénurie de parcs de logements abordables dans presque toutes les villes Américaines porteuses d’emplois. C’est notamment le cas en Floride, où certaines petites villes de moins de 100 000 habitants sont en demande immédiate de plus de 4000 logements abordables pour satisfaire leur demande locale.

Sources : Pew Research Center, U.S Census Bureau, NAHB/Wells Fargo Housing Opportunity Index