Immobilier en Floride : le luxe en perte de vitesse et le « middle market » en plein boom !

Un déséquilibre de l’offre de logements :

De manière générale dans les grandes villes Américaines dynamiques et plus particulièrement en Floride, il est aujourd’hui difficile d’acheter une maison à prix abordable. Les prix ne cessent d’augmenter chaque année à mesure que l’économie et la démographie de l’état se renforcent. Au contraire, les biens de luxe ont inondé le marché si bien qu’ils voient parfois leurs prix être largement négociés.

Étant donné que le revenu médian des ménages du sud de la Floride est de 54 000 dollars, la plupart des acheteurs cherchent des logements dont les prix se situent entre 250 000 et 350 000 dollars d’après William Hardin, professeur et doyen associé du Florida International University College of Business.

Pendant ce temps, l’offre excédentaire de maisons et d’appartements de plus d’un million de dollars fait baisser les prix de vente dans une grande partie du marché du logement de luxe, en particulier dans le comté de Miami-Dade.

Les produits de luxe perdent aujourd’hui de leurs valeurs :

Ce déséquilibre de l’offre a entraîné cette année le ralentissement des développements de luxe. Le marché ne sera bientôt plus capable d’absorber ces produits qui ne répondent pas à la demande locale de logements. Car bien souvent, ces appartements sont vendus à des investisseurs étrangers ou à des américains fortunés en quête d’une résidence secondaire en Floride.

Certains appartements achetés neufs en 2015 sont maintenant cotés à perte et n’ont toujours pas de preneur. Même sur la célèbre et prestigieuse Fisher Island, de nombreuses unités dans des immeubles anciens sont répertoriées à un prix inférieur à celui d’il y a quatre ans.

De plus, de nombreux propriétaires d’appartements de luxe dans le comté de Miami-Dade les ont mis en vente parce qu’ils ont du mal à payer l’entretien et les taxes. Mais rares sont ceux qui peuvent faire des bénéfices ou atteindre un seuil de rentabilité à la revente.

Certains promoteurs commencent aujourd’hui à se concentrer sur des petites unités avec des politiques de location flexibles et des prix plus bas, car les unités de luxe prennent plus de temps à se vendre.

Le « middle-market » en plein boom : pourquoi ?

Cependant, la situation contraire se passe sur le marché des logements accessibles à la classe moyenne (« middle-market ») depuis plusieurs années dans la région et ce n’est pas près de changer. Avec ses 94 nouveaux résidents par jour (Sources Bloomberg) souvent en quête d’opportunités professionnelles, la région métropolitaine de Miami doit gérer cet afflux de travailleurs énorme qui renforcent son économie.

La crise du logement abordable frappe de plein fouet les travailleurs floridiens qui cherchent des locations ou des acquisitions en accord avec leurs revenus. Et comme la majorité des développeurs ne s’intéressent pas au marché abordable (bien que cela soit en train de changer peu à peu), les prix augmentent et la compétition fait rage. Les investisseurs immobiliers bénéficient donc de loyers croissants chaque année, améliorant leurs retours sur investissements, ainsi que d’une plus-value annuelle constante sur la plus-part de ces marchés.

Des valeurs immobilières en constante augmentation sur le segment « middle-market » :

Les agents immobiliers parlent aujourd’hui d’un inventaire de biens à prix moyen plus serré que jamais. Les offres des acheteurs qui nécessitent un crédit ont de moins en moins de chance d’être retenues faces aux offres comptant de certains investisseurs locatifs. Car de ce côté aussi, l’inventaire de logements abordables et de qualité à la location se fait rare, et les loyers ne cessent d’augmenter petit à petit chaque année.

Les agents immobiliers déclarent également que la région a besoin de voir les promoteurs réagir afin de délivrer plus de logements abordables pour répondre à cette demande grandissante. Mais cela va prendre du temps et en attendant, les investisseurs immobiliers vont continuer de voir leurs plus-values augmenter.

Dans les comtés de Broward et Palm Beach, il y a une forte concurrence pour les maisons individuelles à prix moyens de la part des personnes âgées qui s’installent dans la région également. Cela vient renforcer la concurrence avec les jeunes actifs venus profiter des opportunités de la région.

Autre facteur impactant, le manque de terrains constructibles :

Alors que les ventes de maisons neuves représentent 11 % de toutes les transactions à l’échelle nationale, elles ne représentent que 5 % des ventes dans le sud de la Floride parce que la région est à court de terrains constructibles. Cette pénurie de terrains a fait grimper le prix des logements.

“L’un des plus grands défis est de trouver des terrains à un prix permettant de mettre des maisons sur le marché dans les 200 000 ou 300 000 dollars”, a déclaré Carlos Gonzalez, président de la division du sud-est de la Floride de Lennar, le plus grand constructeur de maisons de la région. “Les vendeurs demandent une fortune pour les terrains et, le plus souvent, les accords ne fonctionnent tout simplement plus”.