Le secteur du multifamily atteint son plus bas taux de vacance depuis deux ans

Le secteur du multifamily aux États-Unis continue de faire preuve d’une remarquable résilience en ce début 2025. Selon le dernier National Multifamily Report de Marcus & Millichap, les fondamentaux du secteur restent robustes, offrant aux investisseurs une base solide dans un contexte économique et réglementaire incertain.

Un début d’année dynamique : la vacance tombe à 5 %

Au premier trimestre 2025, près de 147 000 unités ont été absorbées au niveau national, permettant au taux de vacance du multifamily de reculer de 0,90 % en un an, pour atteindre 5 %. Il s’agit de son niveau le plus bas depuis deux ans. Cette performance est d’autant plus notable qu’elle intervient malgré une activité de construction encore soutenue. Pratiquement toutes les grandes métropoles et les trois segments (Classes A, B et C) ont enregistré une baisse de la vacance sur un an.

Cette dynamique est soutenue par la création d’emplois dans des secteurs historiquement liés à la demande locative, combinée au report prolongé de l’accession à la propriété chez les millennials, renforçant ainsi la demande en appartements, notamment dans un contexte de hausse des prix et des salaires.

Des taux de rétention records dans toutes les classes d’actifs

Le taux de rétention des locataires a atteint 55,3 % au premier trimestre, en hausse de 1,60 % sur un an. Les segments A et B ont respectivement progressé de 2,20 % et 1,70 %, tandis que les immeubles de Classe C conservent le plus haut taux de rétention à 58,7 %. Selon Marcus & Millichap, le climat d’incertitude et la hausse des coûts liés à un déménagement décourageront encore davantage les ménages de changer de logement cette année.

Ralentissement confirmé sur les mises en chantier et les permis

Les promoteurs ont livré 116 000 nouvelles unités sur le trimestre, soit une progression de 0,6 % du parc national d’appartements. Bien que supérieur à la moyenne historique, il s’agit du rythme de livraison le plus bas depuis le deuxième trimestre 2023. La tendance baissière est également visible sur les permis de construire, avec seulement 54 000 permis délivrés — le plus bas niveau trimestriel depuis au moins 2015.

Ce ralentissement devrait se poursuivre, accentué par les droits de douane sur les matériaux, le durcissement des règles d’immigration impactant la main-d’œuvre du BTP, et la hausse des coûts d’assurance. En effet, assurer un appartement coûte désormais 75 % de plus qu’il y a quatre ans, un facteur qui pourrait encore freiner les nouveaux projets.

Marcus & Millichap estime que la contraction du pipeline de nouvelles constructions renforcera la demande sur les biens existants, soutenant l’activité locative et réduisant le recours aux concessions.

Marché de l’investissement : ajustement mesuré mais vitalité des investisseurs privés

L’activité transactionnelle a légèrement ralenti au premier trimestre, après trois trimestres consécutifs de progression. Cependant, les investisseurs privés sont restés très actifs, avec 75 % des transactions conclues sur des actifs inférieurs à 5 millions de dollars.

Les prix moyens se sont stabilisés autour de 200 000 dollars par unité sur les 12 derniers mois, tandis que les taux de capitalisation ont atteint 6 %, leur plus haut niveau depuis 2013, traduisant un ajustement aux nouvelles réalités de taux et de risques.

Source : Marcus & Millichap’s second-quarter multifamily national report