Absorption record pour le marché multifamilial au quatrième trimestre

Le marché multifamilial a enregistré une absorption nette exceptionnelle au quatrième trimestre 2024, avec 183 600 unités absorbées, soit une hausse de 13 % par rapport au trimestre précédent et de 118 % sur un an, selon le rapport du quatrième trimestre 2024 de CBRE.

Sur l’ensemble de l’année, l’absorption nette a atteint 530 600 unités, plus du double des 248 800 unités absorbées en 2023 et à seulement 14 % du record de 2021. La demande a surpassé l’offre de 114 000 nouvelles unités de 61 % au quatrième trimestre et de 451 000 nouvelles unités de 18 % sur l’ensemble de l’année.

CBRE suit 69 marchés, et pour la première fois, tous ont enregistré une absorption nette positive au quatrième trimestre. Habituellement, cette période affiche des résultats plus faibles, voire négatifs. En Floride, les métropoles comme Miami et Fort Lauderdale ont affiché des performances exceptionnelles, renforçant leur attractivité pour les investisseurs.

Parmi les 15 principaux marchés, tous, sauf trois, ont enregistré une croissance de l’absorption nette supérieure à 3 %, dépassant ainsi la moyenne nationale de 2,6 %. Cinq de ces marchés présentent un pipeline de construction représentant plus de 15 % du stock existant.

Une tendance haussière sur tous les marchés

Sur l’ensemble de l’année 2024, New York (41 700 unités), Houston (27 600 unités) et Dallas (27 400 unités) ont été les trois marchés les plus performants en absorption nette.

Par ailleurs, 16 des 20 marchés ayant enregistré le plus d’unités livrées ont vu la demande dépasser l’offre, un changement radical par rapport au troisième trimestre où seul Washington D.C. affichait cette dynamique. Seuls Austin, Orlando, Tampa et Minneapolis n’ont pas absorbé autant de logements que ce qui a été livré.

Le taux de vacance global a reculé à 4,9 % au quatrième trimestre, se rapprochant de la moyenne historique de 5 %. Dans 30 marchés, les taux de vacance sont désormais inférieurs à leur niveau d’avant la pandémie, contre 19 au troisième trimestre et 14 au deuxième trimestre. 63 marchés ont enregistré une baisse de leur taux de vacance sur le trimestre, contre 49 au troisième trimestre.

Tous les segments du marché ont connu une amélioration de leur taux d’occupation :

• Classe A : 5,3 %
• Classe B : 4,8 %
• Classe C : 4,9 %

Néanmoins, les taux de vacance restent encore 0,40 % à 0,90 % points de base supérieurs aux niveaux du premier trimestre 2020.

Évolution des loyers et investissements

Le loyer moyen mensuel a augmenté de 0,5 % sur un an pour atteindre 2 176 $. Si certaines villes du Sud–Est des États-Unis ont connu un léger repli des loyers, les comtés du sud de la Floride bénéficient toujours d’une demande locative dynamique, notamment dans le segment des biens premium et des logements proches des bassins d’emplois. Le secteur multifamilial reste le segment dominant de l’investissement en immobilier commercial, représentant 36 % du volume total au quatrième trimestre et sur l’année. Los Angeles (9,6 milliards de dollars), New York (9,3 milliards) et Dallas-Fort Worth (8,5 milliards) figurent parmi les marchés les plus actifs en termes de volume d’investissement.

Perspectives pour 2025

Avec une demande qui dépasse l’offre dans la majorité des marchés et un retour progressif des investisseurs, le segment multifamilial devrait continuer d’offrir des opportunités solides pour les investisseurs, notamment en Floride, où les dynamiques démographiques restent favorables à la location.

Source : CBRE