Au-delà des changements démographiques : pourquoi les perspectives du multifamily sont-elles si bonnes ?

Après une performance historique sur les dernières années, le marché du multifamily devra faire face à de nouveaux défis à court et moyen termes, selon les prévisions du Marcus & Millichap’s 2023 Multifamily National Investment Forecast.

À long terme, les ménages américains devront toujours sécuriser leur logement, les changements démographiques ont modifié les endroits où la population vit et déménage, de nombreux investissements ont fait grimper les prix, contribuant à faire augmenter les loyers “par nécessité”, et les coûts de construction ont augmenté de plus d’un tiers entre 2019 et 2022.

Il y a encore beaucoup de mouvement de populations – c’est l’une des raisons pour laquelle les grands marchés de la Sunbelt sont à nouveau en tête de la performance. “La migration nette vers les métropoles de la Floride est en hausse, ce qui aide Fort Lauderdale, Orlando, Miami et Tampa à se classer toutes dans le top cinq de l’indice”, indique le rapport. “De même, trois grands marchés du Texas occupent une place dans le top 10, avec en tête Dallas-Fort Worth, qui obtient la deuxième meilleure note globale.”

La performance globale du secteur en 2022 a été bonne, et il y a des facteurs qui continuent de tirer le marché de l’immobilier multifamily vers le haut et qui vont au-delà des changements démographiques. Les prix de l’immobilier et la hausse des taux hypothécaires ont doublé l’écart entre le loyer mensuel et le remboursement d’un emprunt médian. Des millions de primo-accédants n’ont plus le choix que de se rabattre sur la location, ce qui met une pression à la hausse sur la demande locative d’appartements qui se porte mieux que jamais.

Concernant les vents contraires : tout d’abord, la demande a entraîné une vague de construction et une livraison de plusieurs centaines de milliers de logements en 2023. La production supplémentaire augmentera les taux de vacance et fera baisser la croissance des loyers dans de nombreux marchés. Elle a déjà poussé certains marchés de la Sun Belt comme Phoenix, Salt Lake City et Raleigh hors des 10 meilleurs performeurs cette année.

La hausse de l’inflation et les préoccupations concernant une perte d’emploi potentielle qui se traduira probablement par un taux de chômage plus élevé ont assombri le sentiment des ménages et le porte-monnaie des consommateurs. Il y a toujours des craintes de récession cette l’année et des événements imprévus pourraient mettre encore plus de pression sur l’économie.

La politique agressive de la Réserve fédérale a entraîné de la méfiance sur le marché alors que les acteurs tentent de naviguer dans les nouvelles conditions. Les prêteurs sont plus prudents et vigilants quant à la couverture de la dette. À mesure que les choses se stabilisent, les écarts d’offre et de demande devraient commencer à se réduire à nouveau. Mais pour le moment, ces écarts entre acheteurs et vendeurs ont paralysé de nombreuses transactions.

“Ceux qui estiment que les taux d’intérêt pourraient encore augmenter peuvent souhaiter conclure des accords à court terme, tandis que d’autres peuvent être prêts à supporter les dépenses maintenant, en prévision d’un refinancement ultérieur”, indique le rapport.

Source : Marcus & Millichap’s 2023 Multifamily National Investment Forecast