Analyse : Délinquance des prêts commerciaux (CMBS) en baisse et demande de bureaux en hausse

Le taux de défaillance des prêts Commercial Mortgage-Backed Security (CMBS) a baissé de 6 points de base en avril pour atteindre 6,52 %. L’amélioration d’avril fait suite à des améliorations de 78 points de base en février et de 22 points de base en mars. Après la flambée du taux de délinquance au printemps 2020, où le taux de non-paiement a atteint 10,32 % en juin, le taux a maintenant baissé pendant 10 mois consécutifs.

Les défaillances restent concentrées dans les secteurs de l’hôtellerie et de la vente au détail. La part des prêts CMBS du secteur de l’hôtellerie reste à un niveau exceptionnellement élevé de 15,65 %, bien que le taux se soit amélioré de 30 points de base d’un mois sur l’autre et de 354 points de base depuis janvier.

Le secteur de la vente au détail conserve le deuxième taux de défaillance le plus élevé pour les prêts CMBS, à 10,83 % en avril. Après avoir enregistré une baisse encourageante de 94 points de base entre février et mars, l’amélioration s’est considérablement ralentie, ne diminuant que de 6 points de base par rapport au mois précédent.

Pour les trois catégories d’immeubles (multifamiliaux, bureaux et industriels), le taux de défaillance des CMBS est faible et en amélioration, voire inexistant. Les taux de défaillance des prêts multifamiliaux ont baissé de 86 points de base en avril, pour atteindre 2,28 %. Les taux de défaillance des CMBS de bureaux ont baissé de 11 points de base à 2,10 % et se situent actuellement à seulement 18 points de base au-dessus de leur niveau d’il y a un an. Pendant ce temps, les prêts CMBS industriels ont continué à baisser de 2 points de base en avril et se sont établis à 0,71 %, un niveau très bas. Au cours de l’année écoulée, le taux de défaillance des CMBSindustriels a presque diminué de moitié, avec une baisse de 65 points de base.

Demande de bureaux en hausse

Selon le VTS Office Demand Index (VODI), une mesure mensuelle de la demande des locataires en temps réel sur le marché américain de la location de bureaux, la demande a continué d’augmenter jusqu’en mars 2021, se rapprochant ainsi des conditions de location pré-pandémiques. Après des augmentations mensuelles de 36 % et 29 % en janvier et février, l’indice a poursuivi sa lancée en mars, avec une hausse de 28 % par rapport au mois précédent.

Le VODI a chuté de 85 % entre février et mai 2020, les craintes et les restrictions liées au COVID ayant fait chuter la demande de bureaux dans tout le pays. La forte hausse du début de l’année 2021 intervient dans un contexte d’intensification de la reprise et alors que les grands employeurs commencent à déployer des plans de retour au bureau. Au total, l’indice reste en baisse de seulement 9% par rapport à son niveau pré-pandémique. Tous les marchés principaux ont connu des hausses spectaculaires en mars.

Sources: SVN Research, Economic Update, May 14, 2021, Chandan Economics.