Analyse : Le marché “Multifamily” est en route vers une reprise complète en 2021 d’après le dernier rapport de CBRE.

Le géant CBRE a récemment publié sont dernier rapport concernant les perspectives de marché du segment “Multifamily” aux USA pour l’année 2021, en tenant compte des dernières données enregistrées du quatrième trimestre 2020. Dans cet article, nous allons résumer et analyser les principales informations de ce rapport très attendu.

Une reprise complète du marché attendue pour 2021

Le secteur multifamilial a mieux résisté à la récession de 2020 que la plupart des secteurs immobiliers, à l’exception du secteur industriel qui a le mieux résisté. De plus, la détérioration sur le segment a été bien moindre que lors des récessions précédentes. Néanmoins, l’année a été difficile pour le secteur multifamilial, car de nombreux propriétaires ont perdu des revenus locatifs ainsi que des revenus accessoires provenant de la suppression de frais, de loyers différés et d’impayés.

CBRE prévoit un retour aux niveaux de vacance d’avant la crise et une augmentation de 6 % des loyers effectifs nets en 2021, avec une reprise complète du marché au début de 2022. La reprise économique entraînera une hausse de la demande de logements multifamiliaux, en grande partie due au fait que certains locataires vont pouvoir quitter la maison de leurs parents ou celle de leurs amis, les nouvelles opportunités d’emploi leur offrant une plus grande flexibilité financière pour vivre de manière indépendante.

Les taux de vacance des logements multifamiliaux abordables resteront relativement bas en 2021. Contrairement aux récessions précédentes, l’inventaire des logements plus abordables (classes B et C) a maintenu de faibles taux de vacance et une croissance modeste des loyers en 2020. Cependant, les propriétés de classe C ont connu des défaillances plus élevées que celles de classe B, car leurs locataires ont été durement touchés par le confinement.

Les actifs de classe B devraient continuer à surperformer en 2021 avec une faible vacance et une croissance régulière des loyers.

Les actifs de classe A ont été les plus touchés par la crise cette année en raison d’une rotation plus élevée des jeunes adultes qui retournent chez leurs parents, de la livraison régulière de nouvelles offres et des locataires qui recherchent des logements moins chers. Les actifs de classe A devraient commencer à se redresser plus tard que les autres, au milieu de l’année.

La construction restera robuste en 2021. La plupart des livraisons prévues pour 2021 ont commencé bien avant COVID-19 et atteindront probablement 280 000 unités en plus du total estimé de 300 000 unités délivrées en 2020. Ce niveau de nouvelle offre disponible va tempérer la réduction progressive de la vacance et la hausse des loyers de classe A sur de nombreux marchés.

Les investissements sur le segment “Multifamily” devraient augmenter de 33% en 2021 :

Les marchés de banlieues à la tête de la reprise du segment “Multifamily”

La récession induite par la crise pandémique a eu un impact beaucoup plus important sur les marchés urbains que sur les marchés suburbains en 2020. Par conséquent, les marchés suburbains seront à la tête de la reprise du secteur multifamilial en 2021, tandis que les marchés urbains auront plus de mal à repartir.

Cinq grands facteurs liés au COVID-19 ont diminué l’attrait des centres urbains en 2020 : le développement du travail à distance, la fermeture d’une partie des commodités urbaines, la réticence à utiliser les transports en commun, le désir d’une plus grande surface habitable et le désir d’un meilleur accès à l’extérieur. Des facteurs non liés au COVID ont exacerbé la situation, notamment le coût élevé des appartements urbains et l’évolution de la démographie.

Les jeunes générations, notamment les “Millennials” atteignent un âge où le mode vie urbain est échangé contre des options de logement plus grandes dans des sous-marchés moins denses. Rien n’indique que la baisse de la demande de logements multifamiliaux urbains en 2020 soit permanente ou qu’il y ait un retour imminent aux villes vidées temporairement de leurs vitalité. Une chose est certaine, les sous-marchés des centres urbains seront à la traîne dans la reprise globale du secteur multifamilial.

Les banlieues à plus faible densité et moins chères ont remarquablement bien résisté en 2020 et sont positionnées pour mener la performance globale du marché en 2021.

Augmentation des investissements dans les logements collectifs en 2021

Avec des conditions de marché en constante amélioration, le volume d’investissement multifamilial devrait augmenter en 2021. “CBRE Research” prévoit que le volume d’investissement multifamilial américain atteindra environ 148 milliards de dollars en 2021, soit moins que le niveau record de 2019 (191 milliards de dollars), mais un gain de 33 % par rapport à l’estimation de 2020 (111 milliards de dollars).

La demande des investisseurs pour les actifs multifamiliaux cette année a été plus importante que ce que les récessions précédentes auraient indiqué. Les prix ont plutôt bien résisté, et ont même fortement augmenté dans certains marchés porteurs tels que la Floride du Sud-Est.

Pourtant, de nombreux investisseurs ont préféré attendre lorsque la pandémie de COVID-19 s’est propagée. Avec une plus grande clarté sur les flux de revenus futurs et l’augmentation de la vaccination au niveau national, les acheteurs institutionnels et les investisseurs opportunistes devraient devenir beaucoup plus actifs en 2021. Les acheteurs internationaux vont probablement accroître leur activité, surtout si les restrictions de voyage sont assouplies.

Recommendation de stratégie d’investissement

Les actifs suburbains dans les régions du Sud-Est offriront les meilleures opportunités pour une solide performance du marché et la réalisation des revenus attendus en 2021. La plupart des métros du Sud-Est ont relativement bien résisté à la récession de 2020. Parmi eux, les investisseurs devraient privilégier les centres de haute technologie pour leur potentiel de reprise économique plus rapide.

Les segments multifamiliaux qui ont connu une plus grande détérioration du marché en 2020 tels que les actifs de classe A dans les sous-marchés urbains pourraient ne pas se stabiliser avant mi/fin 2021 et présenter un plus grand risque pour les investisseurs. Les acheteurs vont chercher à obtenir des réductions de prix pour ces actifs, mais des prix significativement réduits resteront difficiles à trouver. Les métros les plus touchées en 2020 ont été San Francisco, San Jose et New York.

Sources : Multifamily 2021 U.S. Real Estate Market Outlook, CBRE.