Pénurie de logement aux USA. Une bonne nouvelle pour l’immobilier locatif ?

Le rapport 2022 sur le marché immobilier américain de la National Association of Realtors et de Move.com révèle que le marché est confronté à une pénurie de 6,5 millions de maisons individuelles (trad : single family homes) pour répondre à la croissance de la population et des ménages. La pénurie de logements continue à profiter au marché locatif, en particulier au secteur du multifamily.

En effet, le marché du multifamily est lié à celui des maisons individuelles en raison de la formation des ménages. Entre 2012 et 2022, il y a eu 15,6 millions de nouvelles formations de ménages aux États-Unis, dont près de 2,1 millions rien qu’en 2022. Cependant, il n’y a pas suffisamment de maisons individuelles pour répondre à la demande.

Entre 2012 et 2022, seuls 9,03 millions de maisons individuelles ont été construites, dont 8,5 millions ont été achevées, créant un écart de 7,1 millions d’unités. Pendant la même période, 4,2 millions d’unités au sein d’immeubles multifamily ont été mises en chantier et 3,4 millions ont été achevées.

Le ratio de propriétaires occupants de maisons oscille entre 63% et, à son plus haut niveau au quatrième trimestre 2004, 69,2%. Le taux actuel est de 65,9%.

Le marché immobilier multifamily sert de solution temporaire pour combler cet écart. Selon la NAR, “L’écart entre la construction de maisons individuelles et la formation de ménages s’est creusé, atteignant 6,5 millions de maisons entre 2012 et 2022. Cependant, la construction de logements multifamily réduit cet écart à 2,3 millions de maisons.”

Cependant, le marché immobilier multifamily ne peut pas répondre à toute la demande de logements, qui représente 34,1% du volume, soit 5,4 millions d’unités, bien plus que les 3,4 millions livrés.

En 2022, la construction d’unités multifamily a augmenté, atteignant 35,1% de toutes les mises en chantier de logements, un niveau qui n’avait pas été atteint depuis 2015. Cette croissance du marché pourrait permettre de combler le retard et de soutenir une croissance durable.

Selon l’analyse de la NAR, 340,000 unités multifamily ont été livrées en moyenne chaque année au cours de la période de 10 ans. Selon une étude récente de CBRE, 716,000 unités devraient arriver sur le marché au cours des 24 prochains mois, soit 358,000 par an, soit une augmentation d’environ 5,2% par rapport à la moyenne. Cependant, cela ne suffira pas à combler l’écart à court terme.

Selon la NAR, “Si seuls les logements individuels sont pris en compte, le taux de construction de maisons devrait tripler pour répondre à la demande et combler l’écart de 6,5 millions de maisons existant en 3 à 4 ans. Toutefois, si le taux de construction total (multi et unifamilial) augmentait de 50% par rapport au taux de 2022 pour atteindre une moyenne de 2,3 millions de mises en chantier par an, un rythme de construction similaire à celui observé au début des années 1970 et lors des mois de pointe de construction du milieu des années 2000, cela prendrait entre 2 et 3 ans pour combler l’écart de 2,3 millions de maisons existant, en supposant le taux moyen de formation de ménages de 2012 à 2019 (environ 1,3 million de ménages par an).

Les acteurs de l’immobilier multifamily ont donc de bonnes raisons de rester optimistes quant à la croissance de la demande et la pénurie de logements ne devrait pas affecter la stabilité du secteur à court terme.

Sources : National Association of Realtors, Move.com, GlobeSt