Comment choisir ses locataires en pleine crise pandémique ?

Les conséquences de la crise sanitaire de 2020 ont frappé de plein fouet le marché du travail américain, et plus particulièrement certaines industries qui ont été lourdement impactées par les mesures de confinement et de distanciation sociale. Cette conjoncture entraîne et va continuer d’entraîner des conséquences sur le marché immobilier, intimement corrélé au marché du travail dans une région et à la santé financière de ses habitants.

Quelles sont les industries les moins résilientes face à la crise ?

Bien que la pandémie de COVID-19 ai touché toutes les industries d’une manière ou d’une autre, certaines déjà instables historiquement, ce sont retrouvées en grande difficulté.

Les secteurs de l’hébergement et de la restauration ont connu le plus grand nombre de pertes d’emploi de tous les secteurs aux USA, avec plus de 3,2 millions d’emplois en moins entre février et août, selon un rapport de recherche du NMHC (National Multifamily Housing Council). Le secteur des arts, du divertissement et des loisirs a également été durement touché, avec 869 700 emplois perdus.

Malheureusement pour les propriétaires d’appartements, les secteurs qui ont été les plus touchés par la pandémie, et qui ont donc enregistré le plus grand nombre de pertes d’emplois, sont également à l’origine du plus grand nombre de locataires. Cette situation accroît donc considérablement le risque de non-paiement des loyers des travailleurs de ces secteurs pour les propriétaires immobiliers d’appartements, selon un récent rapport du National Multifamily Housing Council.

Quel impact sur le marché immobilier ?

Une perte d’emploi aussi massive dans ces secteurs est susceptible de nuire aux appartements dans les zones fortement exposées, d’après le rapport du NMHC. “Les résidents d’appartements représentaient 18 % de tous les employés des services d’hébergement et de restauration en 2018. C’est dans ce secteur que la part de la main-d’œuvre vivant en appartement est la plus élevée”. De plus, les niveaux d’emploi du secteur ont chuté de 22,7 % de février à août, la deuxième plus forte baisse nationale après les arts, les spectacles et les loisirs, qui ont chuté de 35,2 %”.

D’après le rapport, les travailleurs des sous-secteurs de l’hôtellerie et de la restauration, comme ceux des loisirs, des jeux de hasard ou du cinéma, sont concentrés dans les grandes zones métropolitaines comme Las Vegas, Los Angeles, la Nouvelle-Orléans, New York et Orlando. Ces concentrations, dans certains des marchés de location les plus chers du pays, ont déjà et vont probablement continuer à entraîner de nombreux impayés.

Conclusion :

Les résidents d’appartements employés dans ces sous-secteurs sont donc confrontés à une vulnérabilité accrue d’après le rapport. Cela signifie que les investisseurs potentiels et les propriétaires d’appartements dans les zones géographiques à forte concentration de ces industries pourraient voir leurs portefeuilles confrontés à un risque croissant à mesure que la pandémie se prolonge.

Chez Florida Invest, nous avons pris conscience de la fragilité de ces secteurs d’activités depuis longtemps, et nous sélectionnons rigoureusement nos micro-marchés ainsi que nos locataires afin de ne pas y exposer fortement nos investisseurs. Cette stratégie s’est traduite par un taux de paiement des loyers de plus de 97% en août, contre une moyenne nationale de 80.2% (Source Sun Sentinel).

Cette incertitude qui continue de se renforcer concernant la résilience du marché des appartements sur ce segment de locataires va offrir de nouvelles opportunités, en augmentant la prime de risque. Une fenêtre d’investissement se profile pour le dernier trimestre 2020, ouvrant le champ aux investisseurs prêts à prendre place sur le marché immobilier américain intelligemment.

Sources : GlobeSt, National Multifamily Housing Council, Sun Sentinel.