L’impact du dépôt de bilan de WeWork sur l’immobilier américain

Il y a eu beaucoup de spéculation sur l’avenir de l’immobilier de bureau, avec des scénarios parfois extrêmes. Dans le cas de la faillite du géant du coworking américain WeWork, qui se superpose à un changement significatif dans l’utilisation des espaces de bureaux traditionnels, il est encore plus difficile de déterminer l’impact sur le secteur de l’immobilier dans son ensemble.

« La faillite de WeWork sous le chapter 11 met la pression sur un secteur des bureaux déjà mal en point et en pleine mutation structurelle », a récemment noté Moody’s Analytics. « Au niveau national, le taux de vacance au troisième trimestre 2023 était de 19.2%, dangereusement proche du record de 19.3% observé en 1986 et 1991 – qui sera atteint d’ici la fin de l’année selon Moody’s Analytics ».

Par le passé, le secteur des bureaux a réussi à se redresser, avec des taux de vacance retournant à la normale. Mais il n’y avait jamais eu une telle restructuration de ce type de propriété. Avec le télétravail et le modèle hybride ayant poussé le travail hors bureau à des niveaux jamais vus avant la pandémie, ce qui était considéré comme acquis n’est plus garanti.

Voici quelques-unes des forces en action qui rendent la situation compliquée et son impact difficilement prévisible :

• WeWork avait déjà indiqué qu’il s’attendait à ce que les propriétaires renégocient les baux, et qu’il se retirerait des bâtiments ou même de marchés entiers s’il n’obtenait pas des accords qui aideraient à réduire les dépenses qu’il avait négociées et acceptées initialement. L’ajout de la faillite augmente la pression. Le processus juridique permettra à WeWork d’annuler les baux et de plafonner les dommages-intérêts que les propriétaires fonciers peuvent obtenir.

• Comme l’a indiqué Moody’s, WeWork louait généralement des espaces de bureaux de classe A et A+. En théorie, il pourrait y avoir une grande demande pour ces espaces qui se libèrent. Cependant, cela viendrait probablement de locataires se déplaçant des espaces de classe B ou C, ce qui pourrait avoir un impact plus lourd sur ces propriétaires fonciers. Il est également possible que de nombreux locataires souhaitent rester en place. Retirer WeWork de l’équation pourrait signifier de meilleures affaires pour les occupants et les propriétaires, du moins pour les grandes entreprises qui considéraient l’espace comme une considération à long terme. Cependant, qu’arrivera-t-il aux petites entreprises qui utilisaient l’espace flexible comme moyen de se lancer mais dont l’avenir n’était pas certain ? Si c’est le cas, que feraient les propriétaires fonciers ? Essayer de rejoindre les efforts marketing des fournisseurs d’espaces flexibles ? Que devront-ils faire pour toucher efficacement leur marché ?

• Bloomberg a rapporté que le fournisseur d’espaces de bureaux IWG était en pourparlers pour reprendre certains des sites de WeWork. Bien que ce géant ait été bien plus stable financièrement, il est peu probable qu’il reprenne autant d’espaces.

• Les grandes métropoles où WeWork a la plus grande présence ont également des niveaux significatifs de vacance de bureaux. Les propriétaires de chaque métropole sont collectivement confrontés à des dangers plus généraux.

L’ensemble de forces contradictoires est la raison pour laquelle il est si difficile d’estimer l’impact complet de la faillite de la société WeWork, qui n’a pas fini de faire parler d’elle.

Source : GlobeSt, Moody’s, Bloomberg