Lettre ouverte de l’équipe Florida Invest: Comment nous analysons et réagissons à la crise du COVID-19 ?

Chers investisseurs, partenaires et amis,

Nous suivons tous l’actualité avec intérêt : l’épidémie de COVID-19 à déclenché de nombreuses conséquences sur l’économie mondiale, les institutions financières, et la vie des citoyens du monde entier. 

Avec le ralentissement des échanges, la fermeture temporaire des commerces, des entreprises et des écoles, l’isolement aérien de nombreux pays ainsi que la perte de confiance généralisée sur les marchés financiers, de lourdes conséquences vont se faire sentir sur l’économie. Les banques centrales et nationales Américaine, Canadienne, Européenne, Suisse, Anglaise et Japonaise ont d’ors et déjà réagi collectivement afin de limiter l’impact sur l’économie mondiale.

L’épidémie mondiale actuelle de coronavirus (COVID-19) était impossible à prévoir, et pourtant elle a causé (et continuera certainement à causer) des perturbations massives. Bien qu’il y ait toujours beaucoup plus d’inconnu que de connu, certaines choses nous semblent claires :

• Premièrement, l’ampleur du risque est impossible à quantifier pour le moment.
• Deuxièmement, nous sommes probablement aujourd’hui beaucoup plus proches du début de cette épidémie que de sa fin.
• Troisièmement, une épidémie durable qui se traduit par des restrictions à grande échelle des déplacements, des voyages et des rassemblements publics aura, sans aucun doute, de graves répercussions négatives sur l’économie mondiale.
• Et quatrièmement, nous sommes actuellement réellement exposés au risque de récession. 

Au cours des deux dernières semaines, de nombreux professionnels de l’investissement, de la finance et du patrimoine ont envoyé des notes à leurs clients avec plus ou moins le même message : parfois les marchés montent, et parfois ils descendent. Vous ne pouvez absolument rien y faire, et même si les choses peuvent sembler alarmantes, la meilleure chose à faire pour l’instant est de tenir bon et de continuer à investir.

Cette pensée générale laisse à croire que nous devons rester inactif face aux turbulences de marchés et les subir sans adapter notre stratégie. Mais nous ne sommes pas d’accord et nous allons vous expliquer pourquoi. 

Pourquoi et comment nous sommes nous préparés à la possibilité d’un tel évènement ?  

Chez Florida Invest, nous sommes convaincus depuis toujours de l’importance de construire notre développement autour de mesures proactives afin de nous préparer à un tel événement.

Aujourd’hui, personne ne peut prévoir l’arrivée d’une crise financière ou d’un évènement tel que le COVID-19. Donc, plutôt que d’accepter que de toute façon ne pouvons pas prévoir l’arrivée d’une récession et qu’il faut donc courir après la rentabilité à court-terme afin d’en profiter avant le prochain crack, nous avons choisi de construire une stratégie long-terme capable de résister aux différents cycles économiques. Ainsi, nous cherchons depuis le début à réaliser des investissements rationnels, avec des fondamentaux solides, même si cela nous force à être plus conservateur dans les promesses de rendements que certains autres acteurs du marché.

En d’autres termes, nous avons suivi scrupuleusement une stratégie d’investissement capable de soutenir une période prolongée de détresse économique éventuelle. Aujourd’hui, 100% de notre portefeuille en gestion est composé d’immeubles ou de biens locatifs résidentiels en Floride du Sud-Est, exclusivement sélectionnés pour répondre à la demande locale de la classe moyenne . Nos loyers sont abordables, les logements de qualités, et les immeubles situés dans des villes offrant d’excellents bassins d’emplois diversifiés, dans des quartiers prisés mais pas surévalués. Nos baux locatifs sont exclusivement des contrats long-termes, sans aucune exploitation saisonnière, avec de solides taux d’occupations annuels proches des 96%. Notre zone d’investissement est une région offrant une économie florissante et diversifiée, une croissance démographique exceptionnelle et une ouverture sur le monde unique. Nous restons loins des villes et des états sinistrés, qui seront les premiers touchés par les conséquences de l’épidémie.  

Cette stratégie a déjà prouvé historiquement sa résistance aux périodes de récession : le logement, comme la nourriture, est un besoin de base plutôt qu’une dépense discrétionnaire. Et en évitant les segments de locataires les plus sensibles aux mouvements économiques, ainsi que l’immobilier de luxe qui ne répond pas à une demande réelle, nous assurons un taux d’occupation constant à nos propriétaires. 

Lorsque nous utilisons du levier sur une opération, nous privilégions la dette à long terme à taux fixe avec un niveau rationnel, ce qui permet d’envisager le pire scénario d’une baisse substantielle des revenus d’exploitation sans risquer de compromettre notre capacité de remboursement. 

Pour être clair, cela ne veut pas dire que nos investissements sont sans risque. Si le ralentissement résultant des effets de l’épidémie de coronavirus s’avère plus extrême, il est possible que certains de nos actifs connaîtront une forme de difficulté ou de baisse de valeur. Mais nous restons convaincus que l’impact sera moins important que sur d’autres segments plus à risques. 

Comment nous agissons aujourd’hui afin de protéger les rendements et le capital de nos investisseurs, et leur assurer de nouvelles opportunités ? 

Toutefois, plutôt que de simplement subir la situation, nous avons adopté une stratégie proactive afin de comprendre et de réagir positivement face à cette nouvelle conjoncture exceptionnelle.

1. Comprendre la situation et ses conséquences 

Toutes nos équipes sont en ce moment à l’affût de la moindre information pertinente. Nous passons nos journées au contact de notre marché, des institutions et des populations afin de comprendre la situation et ses potentielles conséquences. Nous faisons tout ce qui est possible pour comprendre la psychologie des investisseurs et analyser les répercussions possibles sur le marché. Beaucoup pensent que l’immobilier va rester la valeur refuge suite à la perte de confiance sur les marchés financiers.

Nous sommes également entrain de réaliser un audit complet de l’intégralité de nos biens en gestion afin d’analyser le comportement de nos locataires face au paiement de leurs loyers. Avec ces données, nous allons être capable d’adapter notre stratégie d’investissement afin de nous orienter vers les segments de locataires les plus solides en période de turbulences. 

2. Adapter notre stratégie 

Aujourd’hui, nous sommes heureux d’avoir inscrit la gestion du risque dans notre ADN depuis le début. Nous avons choisi de prioriser la sécurité et la croissance long-terme plutôt que la rentabilité à court terme. Nous n’avons jamais sélectionné de produits à haute rentabilité dans des zones sinistrées, avec des locataires fragiles et des risques locatifs importants. Une rentabilité réelle à la performance maîtrisée est pour nous bien plus importante qu’une rentabilité papier attractive. 

Les conséquences de cette crise restent encore floues et nous nous préparons à tous les scenarii, mais nous avons confiance en notre stratégie et la sélection de nos actifs.

Ainsi, nous allons adapter notre stratégie d’acquisition et renforcer au maximum les critères de sécurité de nos acquisitions. Nous allons nous positionner sur les actifs de la plus grande qualité, accueillant des locataires avec de solides situations financières, sur les marchés les plus solides de notre sélection. Nous allons également considérablement réduire les leviers de nos véhicules et limiter la composante “value-add” de nos acquisitions, afin de nous orienter vers de solides actifs générateurs de cash. 

3. Rebondir et profiter de nouvelles opportunités exceptionnelles 

Pour finir, nous nous préparons à tirer avantage des opportunités potentielles de cette conjoncture pour nos investisseurs et nos partenaires. Nous sommes en train de renégocier nos acquisitions en cours afin d’obtenir un “discount” important. Dans le cas contraire, nous sortirons probablement des contrats si les conditions ne sont pas à la hauteur de nos attentes. Nous sommes également à l’écoute des vendeurs motivés, afin de réaliser des affaires à des prix impossibles il y a encore quelques mois. 

Enfin, nous nous tenons prêts, si la situation continue de s’aggraver, à profiter des nouvelles opportunités de marchés, telles qu’un dollar moins fort, des prix d’achats moins importants et donc de meilleures rentabilités, tout en restant sur les segments de marchés les plus qualitatifs.  

Conclusion 

Le COVID-19 est un choc mondial que personne n’avait prévu, très anxiogène pour les investisseurs. Si nous continuons absolument à espérer le meilleur, notre travail consiste à nous préparer au pire. Compte tenu de la manière dont les événements se sont déroulés jusqu’à présent, nous pensons que le potentiel d’évolution rapide du sentiment de masse vers la panique est réel, et nous continuerons donc à réévaluer la situation au quotidien.

Comme nous l’avons toujours fait, l’objectif de cette lettre ouverte est d’être aussi transparent que possible sur nos convictions et nos actions en cours. Nous sommes aujourd’hui à l’écoute du marché et des questionnements de nos clients investisseurs et partenaires. Nous préparant à tous les scenarii, nous restons cependant positifs et nous sommes prêts à saisir de futures opportunités inédites sur le marché immobilier américain. 

Nos équipes continueront leurs activités dans la mesure du possible et dans le respect des consignes sanitaire. De mon côté, je me tiens à la disposition de tous nos investisseurs, clients et partenaires au +33 7 67 69 79 01 ou par email david@florida-invest.com.

Enfin, d’un point de vue humain, nous sommes de tout coeur avec vous tous dans cette période difficile. Prenez soin de vous et de vos familles.

Chaleureusement,

David et toute l’équipe Florida Invest.