Le déclin de l’immobilier de luxe en Floride : 15% de moins-value pour un célèbre penthouse à Miami Beach.

Dans les bassins d’emplois américains et plus particulièrement en Floride, il est très difficile d’acheter une maison à prix abordable pour un travailleur. Les prix ne cessent d’augmenter chaque année à mesure que l’économie et la démographie de l’état se renforcent, avec de nouveaux travailleurs qui viennent tendre progressivement la demande. Au contraire, les biens de luxe ont trop longtemps inondé le marché si bien qu’ils voient régulièrement leurs prix être largement négociés depuis 2018, particulièrement en pleine crise pandémique.

Un penthouse à Miami Beach acheté $26 M en 2018 vendu avec 15% de moins-value cette année :

Le milliardaire Cliff Asness, fondateur du célèbre Hedge Fund AQR Capital Management, a vendu un penthouse situé au 321 Ocean Drive à Miami Beach pour 22 millions de dollars, une perte considérable par rapport à son acquisition. En effet, la société a acheté la propriété pour le 26 millions de dollars en 2018, et l’a donc vendue avec une perte de 4 millions de dollars.

L’appartement totalise 5,716 pieds carrés, soit 531 mètres carré, et a été vendu 3,849 dollars le pied carré, soit 41,431 dollars du mètre carré. Il a été construit en 2015, date à laquelle le promoteur l’a vendu pour 20 millions de dollars.

La baisse de valeur de ces deux dernières années montre à quel point le marché des appartements de luxe en Floride et plus particulièrement à Miami Beach a été pénalisé par l’offre excédentaire. Pour accentuer la situation, la pandémie de COVID-19 a réduit la demande de la plupart des appartements en copropriété, car il est plus difficile de pratiquer la distanciation sociale dans les grands immeubles de ce type.

Les raisons de la perte de valeur du luxe :

Au niveau national, il existe une réelle crise du logement abordable aux États-Unis, notamment à cause de l’augmentation des coûts de construction et de l’excédent d’offre immobilière de luxe dans les grandes villes dynamiques. En Floride du sud, étant donné que le revenu médian des ménages est de 54,000 dollars, la plupart des acheteurs cherchent des logements dont les prix se situent entre 250,000 et 350,000 dollars, d’après une étude réalisée par William Hardin, professeur et doyen associé du Florida International University College of Business.

Pendant ce temps, l’offre excédentaire de maisons et d’appartements de plus d’un million de dollars fait baisser les prix de vente dans une grande partie du marché du logement de luxe, en particulier dans le comté de Miami-Dade.

Ce déséquilibre de l’offre a entraîné récemment un ralentissement des développements de luxe. Le marché n’est plus capable d’absorber ces produits qui ne répondent pas à la demande locale de logements, car bien souvent, ces appartements sont vendus à des investisseurs étrangers ou à des américains fortunés en quête d’une résidence secondaire en Floride.

Certains appartements achetés neufs en 2015 sont maintenant cotés à perte et n’ont toujours pas de preneur. Même sur la célèbre et prestigieuse Fisher Island, de nombreux appartements de luxe sont répertoriées à un prix inférieur à celui d’il y a quatre ans. Autre constat, de nombreux propriétaires d’appartements de luxe dans le comté de Miami-Dade cherchent à vendre car il devient difficile de payer l’entretien et les taxes. Mais rares sont ceux qui peuvent faire des bénéfices ou atteindre un seuil de rentabilité à la revente.

Conclusion :

Il est intéressant de constater que la situation contraire se passe sur le marché des logements accessibles à la classe moyenne « middle-market » depuis plusieurs années en Floride. Avec ses 94 nouveaux résidents par jour en 2019 (Sources Bloomberg) souvent en quête d’opportunités professionnelles, la région métropolitaine de Miami doit gérer cet afflux de travailleurs énorme qui renforcent son économie. Cette situation s’intensifie encore actuellement, avec près de 1,000 nouveaux résidents américains par jours qui fuient les villes du nord pour l’État de Floride.

La crise du logement abordable est difficile pour les travailleurs floridiens qui cherchent des locations ou des acquisitions en accord avec leurs revenus. Les loyers et les prix immobiliers augmentent de manière rationnelle et constante chaque année sur ce segment, à mesure que la région se développe.

Aujourd’hui, les promoteurs commencent de plus en plus à se concentrer sur des petites unités (appelées micro-units) avec des politiques de prix plus bas, car les unités de luxe prennent plus de temps à se vendre. Le marché du luxe n’est clairement plus à son âge d’or, et les investisseurs immobiliers préfèrent s’orienter vers des segments plus rationnels et tangibles.

Sources : South Florida Business Journal, Florida International University College of Business.