Real estate taxation in the USA

Les faibles rendements de l’immobilier locatif en France une fois la fiscalité appliquée poussent de plus en plus d’investisseurs à envisager d’investir aux États-Unis. Grâce à la convention fiscale bilatérale franco-américaine, les États-Unis offrent une rentabilité nette très supérieure à ce que l’on peut espérer en France.

Un point important à noter: Vous n’avez besoin d’aucun visa ou permis pour acheter et exploiter un bien immobilier aux États-Unis, cependant, pour plusieurs raisons, il vivement est conseillé de créer une société lorsque vous achetez un bien immobilier aux USA.

Comment serez-vous fiscalisé aux USA?

La loi “FIRPA”, est une convention fiscale entre les États-Unis et la France qui oblige en cas de cession du bien, pour une période en général d’un an, de retenir 10% du montant de la vente. Cette somme vous sera reversée une fois la preuve fournie au fisc américain que vous vous êtes acquitté de l’ensemble de vos impôts aux Etats Unis.

D’autre part, les droits de succession sont compliqués et couteux aux USA, ils interviennent dès les premiers 60 000$ pour les non résidents. Pour vous protéger la meilleure solution est encore une fois d’acheter votre bien immobilier en société.

Les impôts locaux et fonciers relatifs à l’immobilier aux États-Unis sont appelé les “property tax”. Ces taxes prélevées s’appliquent en pourcentage sur la valeur estimée du bien. Ces taxes s’adressent aux résidents et aux non-résidents. Un exemple, dans l’état de Floride la “property tax” s’élève en moyenne à 2% de la valeur du bien.

Concernant l’imposition des revenus locatifs

Les revenus locatifs (nets de charges) qui proviennent de la location de biens immobiliers situés aux Etats-Unis y sont imposables. Ils sont aussi pris en compte en France pour le calcul de l’impôt sur le revenu français, cependant la France octroie un crédit d’impôt équivalent au montant total de l’impôt payé aux États-Unis.

En ce qui concerne les plus-values immobilières des personnes physiques

La plus-value réalisée à l’occasion de la vente du bien immobilier est imposable aux États-Unis. Elle n’est pas imposable en France mais peut-être prise en compte pour le calcul de l’impôt français si le bénéficiaire est résident en France. Dans ce cas, le contribuable bénéficie d’un crédit d’impôt en France égal au montant de l’impôt payé aux Etats-Unis.

Les biens détenus par les sociétés immobilières sont fiscalisés de façon bien plus avantageuse, c’est pourquoi nous vous conseillons vivement d’investir par le biais d’une société.

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J’espère que cet article vous a aidé à mieux comprendre la Fiscalité immobilière aux USA.

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Eric Amsallem, auteur