Immobilier commercial US : quels investissements pour les pros ?

Quels sont les principaux segments d’investissement dans l’immobilier commercial américain pour les investisseurs expérimentés ou correctement accompagnés ?

Le défi pour des investisseurs qui débutent dans l’immobilier commercial est de comprendre les différents segments d’investissement. Connaître les différences entre « Core », « Core Plus », « Value Add » et « Opportunistic » sera essentiel pour bien déterminer en amont quel segment correspond le plus à vos attentes de rémunérations et de gestion du risque.

Attention à toujours garder en tête que ces quatre principaux segments ne vous exemptent pas de faire vos devoirs. Il existe de bonnes et de mauvaises affaires dans tous les segments de marchés, et bien analyser l’emplacement, les finances, l’état général ainsi que les caractéristiques d’une opération est toujours essentiel.

Aujourd’hui, nous allons voir les deux principaux segments à forts rendements et aux niveaux de risques plus élevés pour les investisseurs expérimentés ou accompagnés, à savoir le « Value Add » et le « Opportunistic ». 

Pour rappel, un immeuble Multifamily aux USA est considéré comme un actif commercial au-delà de 5 appartements.

L’investissement « Value Add », ou à création de valeur :

L’immobilier « Value Add » n’a généralement pas de revenu stable au départ, mais beaucoup de potentiel. Il convient de les considérer comme des investissements qui, en ajoutant de la valeur à la propriété, apporteront un revenu supplémentaire à l’investisseur. Il peut s’agir d’augmenter le taux d’occupation, d’effectuer des travaux majeurs ou même de modifier les pratiques de gestion immobilière.

Bien que ces investissements à valeur ajoutée comportent un risque modéré à élevé, la contrepartie est un rendement annualisé plus élevé. Avec une bonne planification stratégique et une gestion disciplinée, ces opérations peuvent s’avérer très intéressantes et le risque peut être très bien encadré. Mais pour cela, il est vivement conseillé de collaborer avec des professionnels de l’immobilier « Value Add » afin de réaliser l’opération la plus sécuritaire possible sur un marché correctement déterminé et analysé au départ.

L’investissement « Opportunistic » ou opportuniste :

Les investisseurs les plus expérimentés et peu sensibles au risque peuvent profiter du potentiel d’un investissement opportuniste. Il s’agit d’immeubles à fort potentiel de croissance, mais aussi d’investissements aux risques importants. C’est un véhicule très technique qui nécessite une planification stratégique approfondie, des travaux, de l’aménagement et même la conversion de biens immobiliers pendant au moins trois ans avant qu’un revenu puisse être généré.

Naturellement, bien que le risque soit élevé, le potentiel de rendement l’est aussi. Mais il est essentiel pour un investisseur même expérimenté de s’entourer d’excellents professionnels sur ce segment pour s’assurer de la réussite technique et financière de l’opération.