Investissement immobilier : attention à la rentabilité « papier » !

Pour un investisseur qui souhaite prendre place sur le marché immobilier américain, il peut être tentant de succomber à des rentabilités « papiers » très élevées sur des marchés immobiliers sinistrés. Généralement, l’investisseur ne va pas vraiment étudier l’opportunité d’investissement dans sa globalité et va se concentrer sur la rentabilité annoncée. Il va ainsi potentiellement ignorer que la ville présente une offre de logements beaucoup trop importante comparée à la demande, que le quartier choisi est situé dans une zone défavorisée au taux de criminalité élevé, ou que le taux de vacance dans la zone est beaucoup trop important pour offrir des loyers constants toute l’année.

Pourquoi parler de rentabilité « papier » et rentabilité « réelle » ?

La rentabilité « papier » correspond à une rentabilité annoncée par un intermédiaire sans considérer l’état du marché et son influence sur la vacance locative, sur la demande et donc son prix lors de la revente, la criminalité de la zone, la qualité des locataires, le voisinage direct, etc. Ainsi, nous avons déjà rencontré des Français attirés par des rentabilités « papiers » à deux chiffres dans des villes sinistrées de l’ancienne ceinture industrielle du Nord-Est des USA, et ayant rencontré de nombreux problèmes lors de leur exploitation : rue à très forte criminalité rendant difficile la collecte des loyers par le gestionnaire, forte vacance locative, importantes dégradations impliquant de grosses dépenses, locataires mauvais payeurs, et l’absence d’acheteur potentiel à un prix intéressant lors de la revente impliquant une perte financière importante. D’autre part, il n’est pas rare de rencontrer des agents immobiliers qui sous-estiment les charges d’une propriété afin d’en gonfler la rentabilité « papier ».

La rentabilité « réelle », au contraire, est une rentabilité de terrain. C’est la rentabilité que vous allez réellement percevoir en tant qu’investisseur en considérant les conditions du marché actuelles. Ainsi, un professionnel de l’investissement consciencieux doit analyser une zone d’investissement pour ses clients afin de limiter au maximum les risques d’exploitation et s’assurer d’une rentabilité « réelle » au plus proche de la rentabilité « papier » annoncée. Par exemple, si la zone offre un taux de vacance moyen relativement important, il est important de le considérer dans les projections de revenus.

Comment savoir si la rentabilité « papier » annoncée sera proche de la réalité ?

Un investissement sécuritaire et maîtrisé sur un marché offrant de la visibilité est plus rentable sur le long terme qu’un gros pourcentage à l’aveugle sur un marché dangereux.

Les investisseurs souhaitant prendre place aux USA doivent donc bien choisir leur segment de marché, notamment en prêtant une attention particulière aux points suivants :

• Ne pas négliger la qualité de la zone et la stabilité de la population de locataires :  à moins d’être un expert des marchés sensibles, les divers aléas d’exploitation détériorent souvent considérablement la « rentabilité réelle ».
• Éviter les zones en difficulté (zones D) avec une forte criminalité, les plus vulnérables. Ce sont généralement des zones qui offrent très peu de contrôle et de visibilité sur la gestion du risque. De plus, ce sont des zones sensibles aux secousses de marché.
• Bien se renseigner sur les taux d’occupation et les loyers de marché : c’est une des bases de l’investissement, bien connaitre son marché. Un appartement vacant 3 mois par an (qu’il soit proposé à un loyer trop élevé ou que le taux d’occupation moyen de la zone soit faible) va considérablement impacter la rentabilité de votre investissement. Vous allez perdre de l’argent, et vous ne pourrez pas avoir de visibilité sur ce risque.
• Privilégier les régions dynamiques qui ont le potentiel de s’apprécier : là encore, nous ne parlons pas d’investir sur un marché sinistré dans l’espoir de faire un « coup ». Nous parlons de s’intéresser aux fondamentaux économiques et démographiques d’une zone, afin d’investir dans une région en pleine croissance et non pas en plein déclin.

Quelle approche adopter pour un investisseur souhaitant débuter sur le marché américain ?

Lorsqu’un investisseur arrive sur un nouveau marché, c’est son humilité qui fera la différence. Il est important de se renseigner suffisamment sur le marché et ses spécificités, car c’est la connaissance et la visibilité qui réduiront le risque de l’opération. Ainsi, arriver aux USA pour la première fois avec l’intention de faire un « coup » sera rarement profitable sur le long terme. Beaucoup de barrières vont se dresser à l’entrée, et les risques immobiliers liés au manque de préparation peuvent réduire considérablement la rentabilité d’un investissement.

La clé est donc de savoir s’entourer. Il est primordial pour un investisseur de se tourner vers un partenaire de confiance ayant déjà fait ses preuves sur le marché choisi, afin de lui poser toutes les questions nécessaires et de maîtriser au maximum les risques. Nous conseillons également de se tourner vers un partenaire présent sur tous les maillons de la chaîne : acquisition, financement, étude de marché, conseil patrimonial, fiscal, gestion locative, stratégie de revente, gestion des travaux, création de sociétés, etc. En effet, limiter les interlocuteurs permet de réduire considérablement les frictions, gagner du temps et souvent économiser beaucoup d’argent.