Investir dans l’immobilier de bureaux aux USA : nos conseils

Un des grands piliers du marché de l’immobilier commercial est le segment des immeubles de bureaux, qui peuvent aller des grandes structures à locataires multiples dans les quartiers d’affaires aux immeubles à locataire unique qui peuvent même être construits pour convenir à un locataire en particulier.

Généralement réservé aux grands investisseurs institutionnels, l’immobilier de bureau peut être également accessible (à titre privé) à des investisseurs expérimentés. Mais la plupart du temps, un investisseur privé placera son épargne dans l’immobilier de bureaux au travers d’un véhicule immobilier structuré par un professionnel.

Comment les loyers des bureaux sont-ils déterminés ?

Les loyers des bureaux varient selon l’emplacement, et les propriétaires peuvent exiger des loyers majorés pour les étages plus élevés par exemple. Les locataires quant à eux, exigent souvent des caractéristiques spéciales dans les baux, et peuvent même demander des options d’achat (Crédit-Bail).

Les baux sont généralement compris entre 3 et 5 ans, ou plus, et cela implique une problématique bien réelle : les augmentations de loyer sur le marché ne sont pas répercutées immédiatement pour améliorer les revenus locatifs. Cela représente un réel manque à gagner appelé « perte à la location ».

Un autre fait surprenant est la situation inverse appelée « gain à la location ». Dans ce cas, sur un marché en déclin, les loyers sont bloqués contractuellement à un niveau supérieur au marché. Mais souvent, un locataire en difficulté va chercher à renégocier son bail.

Quels sont les risques associés à l’investissement dans les immeubles de bureaux ?

Malgré des durées de location plus longues, les immeubles de bureaux présentent leurs propres risques.

En effet, les ralentissements économiques peuvent toucher davantage ce secteur que le résidentiel, et les entreprises peuvent faire faillite même si les gens continuent d’avoir besoin de logements. Au début des années 2000, par exemple, les loyers de la Silicon Valley ont chuté de plus de 30 % dans certains cas. Pour cette raison, la qualité des locataires est un facteur essentiel.

Autre point important, il ne faut pas oublier qu’un bureau, c’est un lieu où les gens travaillent et passent donc la majeure partie de leur journée. Dans le passé, les bureaux étaient aménagés plus ou moins de la même manière suivant les locataires, puis ils sont devenus beaucoup plus spécialisés.

Lorsqu’un nouveau locataire aménage, d’importants coûts appelés améliorations locatives sont généralement mis en place, qui peuvent varier fortement suivant le segment de locataires. Pour les entreprises classiques, il peut s’agir simplement d’électricité, d’agencement, ou encore de peinture. Pour des locataires beaucoup plus spécialisés, certaines améliorations beaucoup plus coûteuses peuvent être mises en place. Généralement, les propriétaires et les locataires partagent ces coûts, mais cela varie en fonction du type d’industrie, de locataires, des conditions du marché et bien sûr de la négociation. Ces améliorations locatives représentent généralement un risque important pour les propriétaires, notamment lorsqu’elles deviennent obligatoires pour contrecarrer la vacance locative de leurs locaux. Pour réduire le risque, un véritable travail comptable doit s’opérer par les gestionnaires, afin de budgétiser correctement ces dépenses et préparer des réserves de fonds chaque année.

De plus, il arrive souvent que les propriétaires, sur certains marchés, doivent payer des commissions de locations à des intermédiaires pour remplir leurs locaux vacants.

Enfin, un des plus importants problèmes de l’immobilier de bureaux est l’obsolescence. Dans un marché du travail qui évolue à vitesse grand v, les entreprises privilégient maintenant les espaces collaboratifs plutôt que les petites sections cloisonnées. Elles prennent également en compte le bien-être de leurs employés et cherchent des locaux lumineux, modernes, etc.

Quels sont les moteurs de la demande pour l’immobilier de bureaux aux USA ?

Il convient d’analyser les industries clés de ce segment. Au cours des dernières années aux USA, le secteur de la technologie a représenté près de 20 % des principales activités de location de bureaux d’après les déclarations de CBRE.

Cela profite particulièrement aux marchés de la région de la baie de San Francisco et de Seattle, mais cette tendance favorise également les centres technologiques émergents et moins coûteux comme la zone métropolitaine de Miami. Le secteur de la technologie connaît une croissance de l’emploi environ deux fois plus rapide que celle de l’emploi en général, même s’il a ralenti au cours des dernières années.

Que nous réserve l’avenir des immeubles de bureaux aux USA ?

Dans un premier temps, il est important de comprendre que l’actif bureau est très spécial. La demande de bureaux est motivée par des facteurs quelque peu différents de ceux des autres biens immobiliers.

Les loyers et la vacance sont principalement influencés par l’activité professionnelle des locataires. Bien choisir la région dans laquelle investir en fonction de ses industries est donc essentiel.

Certains locataires ont souvent des finances solides et peuvent se permettre de posséder leurs propres bureaux, mais choisissent quand même de louer afin d’accroître leur souplesse d’exploitation. Car il est important de rappeler que bureau est considéré comme un facteur qui influe sur les dépenses et les recettes d’exploitation, et l’emplacement ainsi que l’aspect du bureau est perçu comme un facteur qui pourrait maximiser les profits. Ainsi, la grande majorité des immeubles de bureaux sont loués et non détenus. 

Selon Bill Glazer, PDG de Keystone Property Group, une société d’investissement immobilier privée basée à Philadelphie qui possède des immeubles de bureaux et des immeubles à usage mixte le long de la Côte Est, de nombreux signaux de marché, comme l’augmentation du nombre d’emplois, laissent entrevoir une hausse des loyers pour l’avenir.

Attention tout de même, de nombreuses constructions de bureaux sont également en cours. Selon la société de recherche CoStar Portfolio Strategy, il y a 120 millions de pieds carrés de locaux de bureaux en construction aux États-Unis, et de ce nombre, 40 % sont toujours disponibles, le plus haut niveau que CoStar ait enregistré au cours des 13 dernières années.

Cependant, toujours selon CoStar, des facteurs sous-jacents à l’augmentation du développement pourraient justifier ce constat. En effet, un taux de vacance moyen cycliquement bas, une demande croissante de locaux de classe A, et des loyers supérieurs aux coûts de remplacement dans plusieurs des meilleurs emplacements semblent inspirer la confiance des acteurs du marché. Même si ces nouvelles constructions semblent avoir été concentrées dans les marchés les plus solides (les cinq principaux marchés représentaient près de la moitié de toutes les constructions en cours en superficie), les marchés secondaires moins coûteux stimulent de plus en plus la croissance de l’occupation.

Le marché immobilier de bureaux, notamment dans les marchés émergents à forte croissance de l’emploi, a donc vraisemblablement encore de beaux jours devant lui.

Sources : CoStar Portfolio Strategy, CBRE