Analyses et recommandations de l’équipe FI CAPITAL (GROUPE FLORIDA INVEST) concernant l’investissement immobilier et la conjoncture économique à l’aube de 2020.

Sommaire :

Cliquez sur le titre de votre choix pour y accéder.

• Introduction

• Constat actuel sur l’économie Américaine :

• Réserve fédérale et taux d’intérêts : que retenir ?
• État de la croissance économique
• Zoom sur un indicateur important : la consommation des ménages

• Constat actuel sur le marché immobilier américain

• Des conditions de marché généralement toujours aussi optimales
• La confiance des acteurs du marché demeure solide
• Les USA demeurent toujours une destination de choix pour les investissements internationaux
• Un marché locatif en plein boom offre de nouvelles opportunités aux investisseurs

• Interprétations et détermination d’une stratégie sécuritaire

• Nos conseils pour se constituer un patrimoine sécuritaire et performant sur le long terme
• Où et comment investir pour être en symbiose avec votre époque ?
• La connaissance et le réseau sont les clés du succès

• Conclusion

En cette période d’incertitude économique mondiale, il est parfois difficile de comprendre la situation d’un pays tel que les États-Unis. Dans cet article, nous avons recueilli l’essentiel des informations et indicateurs pertinents afin de mieux comprendre la situation de l’économie et du marché immobilier de la première puissance mondiale. Le but est de vous aider à comprendre la conjoncture actuelle afin d’élaborer une stratégie d’investissement adaptée. Tous les investisseurs aguerris de ce monde le savent : la connaissance et l’adaptation sont les clés du succès. Attendre d’hypothétiques conditions de marché plus optimales n’est pas une solution, et conduit généralement à une inaction et donc à l’absence de profits. Les opportunités sont plus que jamais présentes et se multiplient à mesure que l’économie évolue. Ceux qui réussissent aujourd’hui comprennent et s’adaptent, afin de sécuriser au maximum leurs investissements par une bonne compréhension des situations actuelles et des enjeux futurs. 

Constat actuel sur l’économie Américaine :

Réserve fédérale et taux d’intérêts : que retenir ?

Il y a aujourd’hui un vrai débat sur l’orientation de l’économie américaine. Le 30 octobre 2019, la Réserve fédérale a de nouveau abaissé les taux d’intérêts en raison de la faiblesse récente des ventes au détail et des ventes de logements, de la confiance en baisse des manufacturiers et d’un ralentissement de la croissance mondiale. 

Cependant, le président de la Réserve fédérale de Chicago et membre votant du Federal Open Market Committee, Charles Evans, pense que les réductions de cette année sont suffisantes pour le moment. Alors que les marchés s’attendent à une nouvelle réduction, Charles Evans a déclaré que la politique menée cette année était appropriée compte tenu d’une économie qui s’essouffle mais qui est toujours en très bonne santé. « Je pense que la politique est probablement dans une bonne position en ce moment. Tout compte fait, les perspectives de croissance sont bonnes et nous avons mis en place des mesures d’accommodement pour soutenir la hausse de l’inflation. ». D’ailleurs, le comité a convenu qu’il n’y aurait pas d’autres mesures pour cette année ou en 2020 et qu’il n’y aurait qu’une réduction en 2021 et en 2022. 

État de la croissance économique :

De plus, le produit intérieur brut américain a progressé plus rapidement que prévu au troisième trimestre. L’activité économique a augmenté à un taux annualisé de +1,9% au troisième trimestre, bien supérieur à ce que les économistes attendaient (+1,6%). Cette croissance soutenue est le résultat de dépenses de consommation toujours aussi importantes, tout comme les dépenses publiques. La baisse de la croissance de l’investissement intérieur brut privé est bien moindre qu’au second trimestre. Les investissements immobiliers résidentiels ont également grimpé de +5,1%, et la croissance des salaires dans le secteur privé a été plus rapide que prévu en octobre. 

Le léger ralentissement de la croissance économique s’explique par l’incertitude commerciale et les craintes d’un ralentissement de l’activité manufacturière qui freinent les investissements des entreprises privées aux États-Unis. Les tactiques commerciales agressives de la Maison-Blanche, en particulier la bataille avec la Chine, ont pesé sur le climat des affaires. Mais la consommation, qui représente plus des deux tiers de l’activité économique, a continué de faire preuve de résistance au troisième trimestre, ce qui est un point très positif. 

Zoom sur un indicateur important : la consommation des ménages

Car oui, les consommateurs sont en bien meilleure position aujourd’hui qu’il y a dix ans. Bien que l’expansion économique record des 11 dernières années commence à durer, de nombreux indicateurs économiques tels que l’emploi global et la confiance des consommateurs demeurent solides. De plus, les consommateurs semblent en bien meilleure position aujourd’hui qu’il y a dix ans, surtout concernant la réduction de leur niveau d’endettement. 

Mais en même temps, la volatilité des revenus a été élevée au cours des six dernières années. Selon une analyse récente de six millions de déposants bancaires effectuée par le JPMorgan Chase Institute, il est difficile pour les familles d’augmenter leur épargne. L’étude a révélé que les familles ont besoin d’environ six semaines de salaire net à la banque pour faire face à une situation de baisse simultanée du revenu et à une hausse des dépenses. Mais 65% des personnes étudiées n’ont pas cet argent disponible. Cela signifie qu’une perturbation économique, si elle se produit, pourrait avoir un impact plus important que prévu sur les consommateurs. Cela, à son tour, aurait sans aucun doute une incidence sur le rendement de l’immobilier commercial.

Constat actuel sur le marché immobilier américain : 

Des conditions de marché généralement toujours aussi optimales :

L’immobilier commercial a connu une période de stabilité sans précédent au cours des dernières années. Les conditions économiques ont été favorables à l’investissement, la dette et les capitaux propres ont été abondants et les transactions ont été nombreuses. Les investisseurs ont pu profiter de ces conditions de marché favorables et trouver d’excellentes opportunités de placements. 

D’après l’avis général, il est important de comprendre que ces conditions sont en grande partie inchangées aujourd’hui. Les facteurs de l’offre et de la demande demeurent en équilibre, les prêteurs sont toujours prudents et actifs, et les emprunteurs ont maintenu un niveau d’endettement raisonnable, bien inférieur à la période d’avant crise.

La confiance des acteurs du marché demeure solide :

Les chercheurs de l’Urban Land Institute et de PricewaterhouseCoopers ont interrogé 2 200 acteurs de l’industrie pour créer un rapport complet sur le sujet de l’avenir du marché immobilier aux USA. Découvrons aujourd’hui les points clés de ce rapport qui nous donne un aperçu d’une rare qualité sur la perception des acteurs de l’industrie immobilière concernant la conjoncture actuelle. 

Avant toute chose, la crainte d’une récession n’inquiète pas vraiment les acteurs du marché immobilier. Les sources de l’industrie consultées pour le rapport sont convaincues du fait que le secteur du logement est toujours en grande forme. La confiance est forte, les analystes ne voient pas du tout les mêmes problèmes d’offre excédentaire ou de surendettement qui ont provoqué la panique et déclenché la Grande Récession. Loin d’une chute précipitée, le secteur immobilier pourrait entrer dans un ralentissement soutenu, une stabilisation sur le long terme. Avec un taux de chômage déjà très bas et une croissance qui devrait légèrement ralentir au cours des prochaines années (un peu moins de 2 % par an, selon le Congressional Budget Office) nous pourrions voir les niveaux d’accession à la propriété stagner. La nouvelle norme pourrait être une version légèrement moins active et plus stable que ce que nous voyons aujourd’hui.

Les USA demeurent toujours une destination de choix pour les investissements internationaux :

De plus, les USA restent et demeureront une des principales destinations des capitaux internationaux. Malgré les incertitudes, l’économie continue de bien performer grâce à des fondamentaux très solides. Il y a une recherche mondiale d’investissements sûrs et les investisseurs internationaux affluent aux USA pour profiter de la solidité de l’économie et du marché immobilier. La réalité du terrain aux USA sur le marché immobilier est claire, y a plus d’investisseurs à la recherche d’opérations qu’il n’y a de bonnes opérations disponibles. Le marché immobilier, dans les bonnes localisations, demeure très compétitif. 

Au niveau local, de nombreuses grandes villes continuent de voir leur marché immobilier se développer rationnellement. En effet, beaucoup de villes ont bénéficié d’une combinaison de croissance tirée par la technologie, de hausse de l’emploi, et d’une population en plein essor : Austin, Charlotte, Dallas, Orlando, Atlanta, Los Angeles, Miami, Fort Lauderdale, West Palm Beach et Seattle par exemple performent très bien. 

Un marché locatif en plein boom offre de nouvelles opportunités aux investisseurs :

Enfin, il est important d’aborder un indicateur clé pour les investisseurs immobiliers : de moins en moins d’Américains peuvent accéder à la propriété, ce qui renforce le marché locatif. La reprise des prix à l’achat a aujourd’hui dépassé les revenus des ménages, même dans les marchés qui se vantaient auparavant du faible coût du logement. Le marché locatif se renforce donc, améliorant la qualité des investissements locatifs détenus sur le long terme. De plus, les mesures réglementaires nécessaires pour surmonter une grave pénurie de logements abordables et de main-d’œuvre ne se concrétisent pas. « Nous construisons 90 % de nos logements pour 10 % de nos ménages “, indique le rapport. La question du logement abordable est tellement importante pour les collectivités locales que même les grands géants de la technologie, tels que Google et Microsoft, ont promis des millions de dollars pour aider à financer des options de logements abordables. Les candidats en campagne électorale en ont pris note, ce qui fait du logement un enjeu plus important qu’il ne l’a jamais été auparavant. C’est également le segment de marché privilégié des investisseurs, qui ont bien compris l’importance de répondre à la demande locale des travailleurs. L’avenir du marché immobilier américain pour les prochaines années semble de plus en plus clair. 

Interprétations et détermination d’une stratégie sécuritaire :

Nos conseils pour se constituer un patrimoine sécuritaire et performant sur le long terme :

Compte tenu de l’incertitude actuelle des marchés, il serait sage de mettre en œuvre une stratégie défensive, plutôt orientée sur la génération de revenus passifs solides sur le long terme. 

Premièrement, la diversification géographique, de types d’actifs et de véhicules d’investissements est plus que jamais nécessaire à la gestion du risque de votre portefeuille. 

Il est également recommandé d’adopter une approche prudente en ce qui concerne l’effet de levier, afin de limiter les risques de défauts en cas de secousse. Respectez un taux d’endettement raisonnable est en effet la réponse la plus pertinente. 

Où et comment investir pour être en symbiose avec votre époque ?

Nous conseillons fortement d’éviter les zones déjà fragilisées à la recherche de meilleurs rendements. Ces zones sont déjà en temps normal exposées à de plus grands risques d’exploitation et de marché, qui se verront exacerbés en cas de secousse générale. Les zones en difficultés sont généralement des villes aillant connu une démographie négative, un bassin d’emploi en difficulté et peu diversifié, peu d’investissements au niveau des infrastructures, un taux de criminalité élevé et un taux de pauvreté généralisé important. 

Au contraire, nous recommandons fortement de s’orienter vers des marchés offrant de solides fondamentaux économiques et démographiques. Nous parlons ici de villes aux économies fortes, diversifiées, attractives, avec une forte démographie, un marché locatif croissant et un cadre de vie agréable pour ses habitants. 

En ce qui concerne le segment de marché sur lequel opérer, le logement abordable accessible aux classes moyennes travailleuses est historiquement celui qui résiste le mieux aux secousses de marché. Dans une conjoncture où 2/3 des locataires américains ne peuvent tout simplement pas acheter leur logement, où plus de 50% de la population fait partie de la classe moyenne et où la part des logements abordables dans le parc immobilier ne cesse de diminuer depuis de nombreuses années, s’orienter vers le segment qui répond à la demande du plus grand nombre s’avère être la meilleure défense contre le manque de visibilité. En plus d’être le segment qui connait la plus forte demande locative, c’est le seul qui se trouve renforcé par les propriétaires d’autres segments en défaut de paiement de crédit en cas de crise de valeurs, forcés à devenir locataires. Et comme la valeur d’un actif immobilier multifamilial de plus de 5 unités est déterminée par ses revenus, le segment des immeubles aux loyers abordables pour la classe moyenne offre une grande sécurité de valeur et de revenus à ses investisseurs en toute circonstance. 

La connaissance et le réseau sont les clés du succès :

Pour finir, nous sommes convaincus que tisser des relations de confiance avec des opérateurs expérimentés et en accord avec vos valeurs est primordial. Établissez des relations saines et durables avec des professionnels qui peuvent vous tenir au courant de ce qui se passe sur le marché et vous offrir des options adaptées. La connaissance et le réseau sont deux éléments essentiels pour construire une stratégie réussie.

Conclusion :

Pour conclure, des opportunités d’investissements restent plus que jamais à saisir, mais une prise de conscience accrue de la volatilité des marchés est importante. Nombreux pensent que nous assisteront à un atterrissage en douceur plutôt qu’à une récession généralisée. D’autres pensent que l’économie pourrait surprendre et continuer de bien performer dans l’avenir, de manière plus stable. Quoi qu’il en soit, il est judicieux d’évaluer votre situation et d’adapter votre stratégie à cette période d’incertitude afin d’assurer votre avenir et celui de votre famille.