Comment la jeune génération des “Millennials” est-elle en train de transformer le marché immobilier Américain ?

L’une des plus importantes générations de l’histoire est en train de devenir le moteur de l’économie Américaine : les « Millennials » ou « Y » (nés entre 1981 et 1996).  Ces jeunes actifs ou futurs jeunes actifs sont prêts à remodeler l’économie : leurs expériences uniques sont en train de forcer les entreprises à changer leurs business models, et leurs changements de comportements sociologiques vont influencer grandement le marché immobilier. 

Pourquoi la génération des « Millennials » demeure et restera majoritairement locataire ?

L’accession à la propriété est de plus en plus difficile aux USA :

Ce n’est pas un secret, la crise de 2008 a frappé durement la classe moyenne. Mais après avoir loué pendant plus de 10 ans, certains membres de la Génération X (nés entre 1965 et 1980) ont tenu à redevenir propriétaires. Cette situation a accru la demande sur le marché d’un groupe de population qui, historiquement, devrait déjà être propriétaire. De plus, la très forte présence de la génération X sur le marché de la location entraîne une baisse des logements disponibles et une hausse des loyers.

Aujourd’hui, les générations « Millennials » font face à un marché de l’emploi de plus en plus difficile et vivent donc souvent plus longtemps chez leurs parents. Pour les jeunes d’une vingtaine d’années qui cherchent à emménager dans leur première location après l’université, la pression exercée sur l’offre de location par les générations plus anciennes et les Y plus âgés rend très difficile la recherche de logement abordable. Les personnes nées dans les années 1980 sont maintenant dans la trentaine, et doivent faire face à la concurrence des générations précédentes pour l’achat de maisons d’entrée de gamme, y compris les personnes âgées qui recommencent à acheter.

Selon un nouveau rapport de Apartment List, seulement 13% des locataires « Millennials » aux États-Unis vont pouvoir économiser suffisamment pour un apport personnel de 20% dans le cadre d’un achat immobilier au cours des cinq prochaines années. 

Comme près de la moitié des locataires « Millennials » n’arrivent pas à économiser suffisamment, 12,3 % d’entre eux en moyenne s’attendent à louer toute leur vie. Dans certaines villes, comme San Francisco ou San Jose, près d’un cinquième des locataires s’attendent à louer pour toujours.

Les principaux facteurs qui poussent cette génération à rester locataires plus longtemps sont :

• L’ampleur des montants des prêts étudiants
• Le manque de soutien financier familial
• Le manque de logements abordables
• Le durcissement des conditions d’obtentions de prêts

Mais cela peut également être un choix de vie stratégique :

Cependant, certains Millennials restent locataires par choix, même ceux qui peuvent se permettre d’acheter leur logement, et ce pour plusieurs raisons :

• Mobilité professionnelle et familiale
• Moins de responsabilités et d’exposition au risque financiers
• Moins de charges et donc meilleur confort de vie
• Volonté d’investir dans l’immobilier locatif plutôt que dans une résidence principale

Cette génération contribue à la tendance de louer plus longtemps et est en train de changer l’image du rêve américain. En effet, posséder une maison avec pelouse et clôture blanche n’est plus l’un des éléments déterminants du rêve américain.

Une situation largement répandue aux USA : plus de 25 des 100 plus grandes villes américaines sont majoritairement composées de locataires aujourd’hui.

La population de plus de 25 des 100 plus grandes villes américaines est passée d’une majorité de propriétaires à une majorité de locataires entre 2006 et 2016. De plus, la croissance de la population des locataires a dépassé celle des propriétaires dans la plupart des grandes villes américaines. La situation va donc continuer de s’inverser au cours des années à venir.

Conclusion et impact sur le marché immobilier : les immeubles multifamiliaux sont de plus en plus recherchés.

L’arrivée massive de cette génération sur le marché du travail et dans l’âge d’or de la consommation couplée à l’inversion de la volonté d’accession à la propriété sont en train de transformer le marché immobilier américain. Aujourd’hui, les transactions d’immeubles multifamiliaux de plus de 4 unités (et donc valorisés en multiples de leurs revenus) ne cessent d’augmenter, en corrélation avec la hausse de la demande locative sur ce type d’actifs.

La conséquence est la suivante : les loyers et les taux d’occupations augmentent chaque année dans les zones offrant des bassins d’emplois attractifs, augmentant les revenus générés par ces immeubles et donc leurs valeurs sur le marché. Aujourd’hui, les actifs multifamiliaux sont les plus recherchés par les investisseurs, se valorisent de plus en plus chaque année et offrent une grande sécurité face aux potentielles périodes de récessions.