Les emprunteurs en difficulté tiennent bon sur le secteur du multifamily

Les fonds de distress sur le secteur du multifamily, en attente de propriétaires en difficulté cherchant des perspectives sorties ou en fort besoin de trésorerie, sont sans doute déçus et impatients. Selon Yardi Matrix, la distress relative aux prêts immobiliers multifamiliaux est “lente à arriver”.

De nombreux emprunteurs s’attendent à une baisse des taux d’intérêt dans les deux prochaines années et sont donc réticents à fixer des prêts à long terme aux taux actuels, qui commencent dans la fourchette basse de 6%. La base de données de Yardi Matrix, qui inclut 58 000 prêts immobiliers multifamiliaux d’un total de 1 100 milliard de dollars, indique que des prêts sur 6 800 propriétés totalisant près de 150 milliards de dollars arriveront à échéance d’ici fin 2025, et 525 milliards de dollars d’ici fin 2029.

Le taux de délinquance à 30 jours pour 1 000 milliards de dollars de prêts détenus par Fannie Mae et Freddie Mac était inférieur à 0.50% à la fin de 2023, tandis que celui des banques commerciales était d’environ 1%. Le taux de délinquance multifamilial des CMBS était plus élevé, mais encore seulement de 1.8% en février.

Les banques régionales, en particulier, subissent le plus de stress, principalement en raison de leur forte exposition aux prêts à la construction et autres prêts immobiliers commerciaux. À San Francisco, où plusieurs défauts de paiement sur des emprunts gigantesques ont été enregistrés récemment, “les prêteurs ont été réactifs pour prolonger les prêts avec les emprunteurs qui acceptent de rembourser une partie du solde ou d’ajouter des réserves supplémentaires”, selon le rapport.

Les taux hypothécaires chez Fannie et Freddie ont diminué de 0.75% à 1% depuis leur pic de l’automne dernier. Actuellement, les emprunteurs demandent des prêts à taux fixe avec des termes de cinq ans offrant une flexibilité de remboursement anticipé.

Les échéances immobilières prévues pour 2024 ont également augmenté de 35% par rapport aux estimations précédentes, selon un rapport récent de PGIM Real Estate. Cette hausse est due à la pratique des banques de “prolonger et de prétendre” (trad. de “extend and pretend“), qui s’est accélérée l’année dernière et cette année.

MSCI Real Assets a récemment rapporté que 214 milliards de dollars en hypothèques arrivant à maturité en 2023 n’avaient pas été refinancés, ni les propriétés sous-jacentes vendues, selon le Wall Street Journal.

Cette tendance fait partie d’une stratégie inédite où les emprunteurs planifient leurs prochaines actions en fonction du calendrier et des baisses de taux d’intérêt apparemment imminentes de la Réserve Fédérale américaine.

Sources : GlobeSt, MSCI Real Assets, PGIM Real Estate, Yardi Matrix, Fannie Mae, Freddie Mac, Wall Street Journal.