La hausse inattendue des prix en mars peut repousser les baisses de taux

L’augmentation des coûts de l’énergie fait rebondir l’inflation. Les coûts du carburant et de l’électricité ont maintenu l’inflation à un niveau élevé au mois de mars. L’indice des prix à la consommation (CPI) a augmenté de 3.5% durant cette période, marquant une légère hausse alors que l’indice des prix de l’énergie est passé en territoire positif pour la première fois depuis février 2023. Les conflits géopolitiques, les déplacements durant la saison printanière, et les ajustements opérationnels des fournisseurs d’énergie en raison de températures en hausses ont contribué à ces coûts supérieurs. Heureusement, les tendances saisonnières historiques des prix de l’énergie indiquent que ces pressions devraient se stabiliser à court terme.

La baisse des prix des produits alimentaires pourrait favoriser la fréquentation des centres commerciaux. Alors que les coûts de l’énergie ont augmenté de manière inattendue, d’autres produits de première nécessité affichent une pression sur les prix nettement réduite. L’indice des soins personnels (personal care)s’est modéré à son rythme le plus bas depuis 26 mois sur la période d’un an se terminant en mars, tandis que l’indice des produits alimentaires — avec seulement 1.2% d’augmentation sur un an — représente une fraction du pic de 13.5% observé en août 2022. La désinflation récente des articles de soin personnel et des produits alimentaires a soutenu les performances exceptionnelles des supermarchés ces derniers temps. Le taux de vacance dans ce segment est resté en dessous de 3.0% au premier trimestre 2024, bien inférieur à celui du secteur de la vente au détail plus large, tandis que le loyer moyen demandé pour ces propriétés a atteint plus de $14 par pied carré (environ $150 par m2) — le niveau le plus élevé depuis plus de 10 ans.

La croissance modérée des loyers multifamily maintient l’inflation à la baisse. En excluant les impacts des indices alimentaires et énergétiques, la Core inflation a augmenté de 3.8% sur l’année se terminant en mars — soit le niveau le plus bas depuis mai 2021. La réduction des dépenses relatives au logement est principalement ce qui maintient la Core inflation sur une trajectoire descendante, avec une croissance annuelle de l’indice des loyers réduite de plus de 3% depuis mai 2023. Pendant cette période, le pourcentage d’appartements aux États-Unis offrant des concessions a augmenté de plus de 5%, de nombreux opérateurs cherchant à maintenir un taux d’occupation élevé face à un afflux de nouvelles offres. Les livraisons de produits neufs sur le marché devraient encore augmentent cette année, poussant potentiellement les opérateurs de nouveaux appartements à accorder davantage de concessions. Le loyer moyen effectif des appartements devrait augmenter de 1.5% en 2024, en dessous de la moyenne des dix dernières années qui était de 5.4%. Bien que cela conduise temporairement les investisseurs d’appartements à réajuster leurs stratégies à court terme, la modération des loyers sera essentielle pour maintenir la Core inflation à la baisse.

Les baisses de taux de la Fed pourraient être retardées. Une inflation plus instable a repoussé les attentes de Wall Street quant au début de la baisse des taux d’intérêt par la Réserve Fédérale, de juin à septembre. Néanmoins, la Fed suit de plus près le Core PCE, qui attribue des poids moins importants à plusieurs composantes du CPI, y compris les coûts du logement. Le Core PCE est en tendance de refroidissement, et une baisse de l’indice en mars — qui sera publiée le 26 avril — pourrait à nouveau influencer les attentes de la Fed. Si le Core PCE continue de baisser, après avoir déjà atteint 2.8% en février, la mesure du CPI élevée de ce mois pourrait avoir moins d’impact sur le processus de décision de la Fed.

Les spreads de crédit restent serrés. Le rendement sur les bons du Trésor à 10 ans a atteint un sommet de 21 semaines après la publication des données sur l’inflation, en raison d’une demande réduite pour les bons du Trésor et des attentes de taux d’intérêt élevés prolongés. L’augmentation du rendement à 10 ans maintient les écarts de crédit des prêteurs plus étroits que les normes historiques, réduisant ainsi le pool d’opportunités d’investissement jugées viables pour le financement. Toutefois, si plusieurs baisses de taux se produisent cette année, les prêteurs et les emprunteurs seront mieux placés pour fixer les conditions. L’incertitude de financement — qui a posé des défis au flux de transactions depuis mi-2022 — s’atténuera progressivement, aidant à relancer l’activité commerciale.

Sources : Marcus & Millichap Research Services;  Bureau of Labor Statistics; CME Group; Federal Reserve;
RealPage, Inc.; Census Bureau; Bureau of Economic Analysis;  CoStar Group, Inc.; TSA