Les taux de capitalisation se stabilisent

Au cours des dernières semaines, les experts immobiliers ont observé des signes de stabilisation du marché, notamment dans le secteur multifamilial. Toutefois, ils avertissent que les valeurs pourraient ne pas réagir immédiatement à la réduction de 0.50% annoncée par la Fed ce mercredi, alors que l’industrie entre dans une nouvelle phase.

“Même si je suis optimiste quant à l’entrée dans un nouveau cycle, il est important de noter que l’écart entre les offres et les demandes, persistant depuis 18 mois, semble se réduire”, indique Mitch Sinberg, Directeur Général chez Berkadia. “Nous voyons beaucoup plus de groupes qui, jusqu’à présent, étaient en retrait, se lancer maintenant dans des acquisitions.”

Sinberg souligne l’augmentation des activités de transaction ces dernières semaines comme un indicateur positif, partiellement attribué à la réduction de la volatilité du rendement des bons du Trésor à 10 ans. “Ces indicateurs montrent que les choses commencent lentement à revenir à la normale”, explique-t-il.

Cependant, lui et son collègue Adam Pesant, Directeur Général des Ventes d’Investissement chez Berkadia, insistent sur le fait que la réduction des taux par la Fed pourrait ne pas avoir d’impact immédiat sur les valeurs immobilières. “Nous nous attendions pleinement à une baisse des taux directeurs”, précise Sinberg. “Mais nous pensons que cela est déjà intégré dans la courbe des taux à long terme, ce qui est généralement le cas pour l’évaluation immobilière.”

Ils s’accordent également à dire que les taux de capitalisation se rapprochent de niveaux historiquement normaux après une période d’extrêmes. “Je pense que ceux qui attendent un retour des taux de capitalisation à 3% devront patienter très longtemps”, affirme Sinberg. “À l’inverse, ceux qui espèrent une immense détresse avec des taux de capitalisation atteignant 7% devront également attendre longtemps.”

Pesant ajoute : “Nous pensons que les taux de capitalisation se rapprochent de niveaux normaux. Le coût de la dette est également à des niveaux qui rendent ces taux de capitalisation relativement attractifs. La notion de levier négatif est pratiquement disparue.”

Les deux experts suggèrent que des taux de capitalisation dans la fourchette de 5% à 5.5% représentent un niveau sain et durable pour le marché. Cependant, Pesant note que certains marchés, comme le sud de la Floride, pourraient continuer à traiter avec une prime.

“Je pense qu’au sud de la Floride, nous aurons toujours une légère prime sur les valeurs”, explique Pesant. “La performance et la résilience du multifamilial au sud de la Floride depuis l’épidémie de COVID signifient que les investisseurs peuvent s’attendre à un rendement légèrement inférieur par rapport à d’autres marchés aux États-Unis.”

Les conditions de stabilisation du marché attirent de nouveau les investisseurs dans le secteur multifamilial. “Il y a beaucoup d’optimisme et de demande refoulée, et nous continuons à voir des groupes revenir sur le marché multifamilial après une période de 24 mois en retrait”, indique Sinberg.

Pesant ajoute que la stabilisation apparente des taux d’intérêt est cruciale pour de nombreux investisseurs. “Cela permettra aux groupes qui ne cherchent pas à être des pionniers dans des segments plus risqués, mais qui souhaitent simplement prendre le risque associé à l’achat de biens multifamiliaux, de revenir sur le marché”, précise-t-il.

En regardant vers l’avenir, Pesant et Sinberg s’attendent à une augmentation progressive du volume des transactions à mesure que les acteurs du marché s’ajustent à ce nouvel environnement. “Nous sommes optimistes pour les troisième et quatrième trimestres, car la cohérence et l’adaptation à un environnement de taux plus bas devraient augmenter le flux des transactions”, prédit Pesant.

Sources : GlobeSt, Berkadia