Pourquoi le marché immobilier de Miami devrait être porteur en 2025 et 2026

Le marché immobilier de Miami se prépare à une conjoncture porteuse dans les prochaines années, soutenue par la baisse des taux d’intérêt, une croissance économique solide et des tendances démographiques positives. Avec une augmentation de la liquidité dans le secteur de la dette et une diminution des rendements des placements privés, les investisseurs pourraient se recentrer sur l’immobilier. L’accès au financement devenant plus abordable, les coûts de construction se stabilisant et la liquidité du marché s’améliorant, de nombreux investisseurs, disposant de capitaux non investis, semblent prêts à revenir sur le marché.

Croissance économique et démographique solide
La Floride du Sud bénéficie d’une forte croissance de la population, des emplois et des salaires, consolidant ainsi son statut de région stratégique pour les investissements immobiliers. Depuis la crise sanitaire, Miami a particulièrement profité de l’arrivée d’emplois bien rémunérés et de talents qualifiés. En août 2024, Miami a enregistré la plus forte croissance de l’emploi dans le secteur privé parmi les grandes métropoles de Floride, avec une hausse de 2,9 %, soit 33 300 nouveaux emplois, contre une moyenne nationale de 1,4 % dans le secteur privé. Selon les données du Census Bureau de 2022, le code postal 33131, au cœur de Brickell, est le plus rémunérateur de la zone de Downtown Miami, avec un revenu moyen des ménages de 185 585 $.

Demande résiliente pour les espaces commerciaux et de bureaux
Le marché de l’emploi florissant renforce la demande d’espaces commerciaux. Le taux de vacance des bureaux de classe A à Miami a diminué de 1,1 % en un an. À Brickell, un centre financier clé, le loyer moyen demandé a atteint 99,40 $ par pied carré, soit une augmentation annuelle de 5,8 %, selon le rapport de CBRE sur le marché des bureaux à Miami au T2 2024. Les grands projets, comme le 830 Brickell et ceux proposés par Ken Griffin (Citadel), renforcent cette tendance. JP Morgan, par exemple, va doubler la taille de son bureau de Brickell pour atteindre 160 000 pieds carrés (environ 15 000 m2), tandis que la firme de gestion d’investissements Elliott Investment Management vient d’acquérir la tour de bureaux 701 Brickell pour 443 millions de dollars, marquant la deuxième plus importante transaction de bureaux de l’histoire de la Floride. Cet actif prestigieux, situé au cœur de Brickell, illustre l’intérêt soutenu des investisseurs institutionnels et ultra-fortunés pour la région.

Secteur résidentiel, attractivité de l’existant et tendances de développement
Dans le secteur résidentiel, la baisse du rythme des nouvelles constructions et l’évolution de la dynamique de marché créent des opportunités pour les investisseurs, notamment dans les zones à forte demande où l’offre reste limitée. Avec moins de nouveaux projets en cours, les projets existants devraient attirer davantage d’investissements. La performance des investissements dépendra de plus en plus des micro-localisations et des sous-marchés. Par exemple, au T2 2024, le sous-marché de Downtown Miami/Miami Beach a affiché un loyer effectif de 3 286 $ avec un taux d’occupation en hausse de 0,70 % à 95,5 %, comparé au loyer de 2 096 $ et une baisse de 1,50 % pour North Central Miami.

Avec l’impact des taux d’intérêt actuels et des prix élevés de l’immobilier et des coûts d’assurance, certains investisseurs estiment que le secteur multifamilial, dans les zones urbaines premium, pourrait devenir un actif très recherché en tant qu’alternative aux condominiums de luxe pour les locataires. Certaines zones sont sous alimentées en offre. Actuellement, aucun projet multifamilial n’est en construction à Brickell, et seuls trois sont en phase de permis. À mesure que la construction ralentit, les projets existants deviennent plus attrayants, notamment dans des zones à offre limitée comme Miami Beach ou Brickell.

Intérêt des investisseurs et connexions internationales
Le flux de capitaux en provenance d’autres États et de l’étranger renforce la résilience du marché immobilier de Miami. Sa position stratégique en tant que passerelle économique vers l’Amérique latine stimule les transactions internationales, tandis que l’absence d’impôt sur le revenu attire de nombreux individus et entreprises de régions fortement taxées. L’intérêt pour le marché multifamilial de Miami devrait rester élevé alors que l’offre ralentit et que les tendances économiques et démographiques restent robustes.

Sources : South Florida Business Journal, Census Bureau, CBRE