Les sociétés d’investissement dans le multifamily seront-elles les grandes gagnantes de la Guerre Commerciale ?

Alors que de nouvelles taxes à l’importation sont sur le point d’être mises en place par l’administration Trump, certains investisseurs dans l’immobilier résidentiel pourraient en sortir gagnants — à condition d’avoir une stratégie solide et du capital disponible.

Des droits de douane qui freinent la construction

Les nouvelles taxes, notamment une surtaxe de 25 % sur les matériaux de construction et de l’automobile, devraient entrer en vigueur en avril. Si leur application reste encore incertaine, leur impact potentiel est déjà clair : une hausse du coût des matériaux qui complique davantage un marché de la construction déjà à l’arrêt.

« Ce sera une très mauvaise nouvelle pour les promoteurs et les locataires… mais une opportunité pour les propriétaires existants comme moi », explique Matthew Sharp, cofondateur de Hamilton Point Investments.

En effet, la construction de logements multifamiliaux a fortement ralenti. Après un pic historique en 2023 avec près d’un million d’unités en chantier, on en comptait à peine 370 000 en février 2025. Selon CBRE, les mises en chantier devraient être inférieures de 74 % à celles de 2021.

Des prix d’achat inférieurs aux coûts de remplacement

Avec une offre neuve en chute libre, des projets suspendus à cause des coûts et un accès au financement difficile, certains investisseurs commencent à profiter de l’écart grandissant entre les valeurs actuelles des actifs et le coût qu’il faudrait pour les reconstruire.

Certains actifs récents se sont vendus avec une décote de 30 % par rapport à leur coût de remplacement. « C’est un signal fort, on se trouve à un point d’inflexion intéressant », estime Luis Elorza, directeur chez Avison Young. « Nous pourrions voir une appréciation rapide des valeurs au cours des 12 à 18 prochains mois. »

Une fenêtre d’opportunité pour les acheteurs réactifs

Pour chaque nouvel immeuble lancé, 1,5 est achevé. Le pipeline de projets se tarit rapidement, ce qui réduit les perspectives d’offre future. Résultat : une pression haussière sur les loyers à moyen terme. Moody’s prévoit une croissance locative autour de 2,5 à 3 % cette année, mais un rebond plus marqué est attendu dès 2026.

Des acteurs comme Blackstone n’ont pas attendu : le fonds a acquis en 2024 l’ensemble du portefeuille AIR Communities pour 10 milliards de dollars, dont le Flamingo South Beach à Miami Beach, en payant une prime de 25 % sur le cours en bourse.

Selon une enquête menée par Berkadia, 83 % des investisseurs — institutionnels comme individuels — prévoient d’élargir leur portefeuille en 2025. Certains actifs à Miami reçoivent encore plus de 40 offres à l’achat.

Un marché soutenu par des fondamentaux solides

La dynamique est telle que les grandes banques comme J.P. Morgan recommandent aux investisseurs d’intégrer l’immobilier multifamilial à leur portefeuille. Selon ses analystes, le secteur offre aujourd’hui des valorisations attractives et pourrait bénéficier d’un regain d’activité dès cette année, avec une reprise plus forte des foncières résidentielles attendue pour 2026.

En résumé, la combinaison d’un ralentissement de la construction, d’un redémarrage progressif de la demande locative et d’un afflux de capitaux crée un terrain propice aux investisseurs bien positionnés, notamment ceux capables d’agir rapidement et sans recours à l’endettement.

Sources : GlobeSt, J.P. Morgan, Berkadia, Blackstone, Avison Young, CBRE, Hamilton Point Investments