Les prix et les cap rates se stabilisent dans la plupart des classes d’actifs immobiliers US

Selon le dernier rapport national de Crexi, le marché immobilier américain montre des signes croissants de stabilisation. Une tendance qui, si elle se confirme, pourrait faciliter la planification stratégique pour les propriétaires, investisseurs et promoteurs, en rendant l’environnement plus prévisible.

Une stabilité globale des prix et des taux de capitalisation

Entre janvier et février 2025, les prix affichés des actifs sont restés relativement stables, avec peu de variation. Les taux de capitalisation (cap rates), indicateurs clés du niveau de risque perçu, sont eux aussi restés globalement inchangés d’un mois à l’autre dans plusieurs segments de marché. L’activité locative demeure également stable, malgré des défis persistants sur certains types d’actifs.

Retail : résilience mais vigilance

Les prix dans le retail ont légèrement reculé à 261 $/ft² en février, contre un pic de 280 $/ft² observé en juillet 2024. Les cap rates sont restés stables à 6,55 %, reflétant une perception de stabilité et un faible niveau de risque relatif. L’occupation reste solide, avec une croissance modeste des loyers. Toutefois, les nouvelles politiques tarifaires de l’administration Trump pourraient peser sur la consommation et fragiliser ce segment.

Bureaux : segmentation accrue selon la qualité des actifs

Les prix moyens des bureaux sont restés constants à 230 $/ft², avec un cap rate médian à 7,08 %. Ce maintien pourrait refléter un regain d’intérêt des investisseurs, notamment pour les actifs de qualité. CBRE note une réduction de l’écart entre loyers affichés et loyers effectifs, signalant une baisse des concessions. Les actifs de classes B et C continuent toutefois de souffrir, tandis que les immeubles de bureaux haut de gamme concentrent l’essentiel de l’activité locative.

Industriel : des perspectives contrastées

Après une forte croissance ces dernières années, les prix des actifs industriels se sont stabilisés depuis août 2024, à environ 109 $/ft². Les cap rates ont légèrement baissé à 7,30 %, indiquant une perception de risque en recul. Cependant, les incertitudes liées aux droits de douane imposés par Washington, notamment sur les importations chinoises, pourraient freiner l’activité de certains acteurs industriels et logistiques. Dans le même temps, des opérateurs asiatiques — comme les géants de l’e-commerce ou de la logistique — continuent de renforcer leur présence sur le marché américain, stimulant la demande d’entrepôts.

Multifamily : des volumes soutenus malgré la hausse des taux

Le secteur multifamily a enregistré une légère baisse du prix moyen affiché à 162,76 $/ft² en février, mais une absorption nette de 1,2 %, la plus élevée parmi les principales classes d’actifs. Le prix de vente moyen, supérieur au prix affiché (189,26 $/ft²), montre que les actifs de qualité continuent d’attirer les capitaux. Les cap rates ont augmenté à 7,08 %, reflétant l’ajustement des investisseurs à des coûts d’emprunt plus élevés. Le taux de vacance moyen pourrait atteindre 4,9 % en 2025, tandis que la croissance des loyers est estimée à 2,6 % d’ici la fin de l’année.

Source : Crexi