A quoi ressemble l’immobilier américain dans un monde où le 10-Year Treasury Yield est de 5% ?

Le taux des bons du Trésor américain à 10 ans a atteint 5% cette semaine, ce qui préoccupe à juste titre les investisseurs immobiliers, selon une nouvelle vidéo d’actualités de Marcus & Millichap.

Car même si la Fed a probablement quasiment terminé son cycle de hausse des taux, le secteur de l’immobilier pourrait toujours faire face à des vents contraires, selon John Chang, National Director of Research and Advisory Services chez M&M.

Il explique que la plupart des prêts immobiliers sont basés sur le taux des bons du Trésor à 10 ans, et au cours des 90 derniers jours, le taux à 10 ans a augmenté de 1.20% pour atteindre le haut de la tranche des 4%. Il a clôturé à 4.961% mercredi dernier.

Cela a fait grimper le taux de mortgage à 30 ans pour les maisons individuelles à environ 8%, ce qui a réduit l’activité de vente de logements à son plus bas niveau depuis 2010 et donc augmente la demande locative sur le secteur des appartements.

De plus, les taux de mortgage pour l’immobilier commercial ont également augmenté et se situent actuellement entre 6.5% et 7.5%, en fonction du type de propriété, de l’emplacement, de l’effet de levier, de la solidité de l’emprunteur et de divers autres facteurs.

J. Chang a déclaré que de nombreuses forces affectent les taux d’intérêt à long terme. Tout d’abord, le Trésor américain a émis davantage de dette. Au cours des deux derniers trimestres, le Trésor américain a émis 1 900 milliards de dollars de bons du Trésor, soit trois fois la moyenne de 630 milliards de dollars sur 10 ans par cycle de six mois.

Cela a été compliqué par une réduction de la demande de bons du Trésor américain, a déclaré Chang, ce qui m’amène au deuxième facteur de hausse des taux des bons du Trésor à 10 ans, à savoir la réduction de la demande du côté des acheteurs.

La Chine a réduit ses avoirs en bons du Trésor américain. Depuis le début de l’année, les avoirs de la Chine en bons du Trésor américain ont diminué d’environ 7%, passant de 867 milliards de dollars à 805 milliards de dollars, et ils n’ont pas acheté autant qu’auparavant.

De même, la Réserve Fédérale a réduit ses acquisitions (le fameux Quantitative Easing). À partir de juin de l’année dernière, la Réserve Fédérale a lancé son programme de Quantitative Tightening (resserrement bugétaire).

Depuis lors, les avoirs de la Fed en bons du Trésor américain ont diminué de 843 milliards de dollars, soit davantage que l’ensemble des avoirs de la Chine en bons du Trésor américain.

« Certes, la Fed détient toujours 2 500 milliards de dollars de plus en bons du Trésor qu’avant la pandémie, mais à mesure qu’elle se débarrasse de ses avoirs, il y a moins d’acheteurs de bons du Trésor, ce qui exerce une pression à la hausse sur les taux », a déclaré Chang. « Et les taux pourraient encore augmenter. »

Si les taux des bons du Trésor augmentent, cela pousserait à son tour les taux de prêt immobilier commercial à la hausse. « Mais des taux plus élevés ne sont pas inéluctables », a déclaré Chang. « Si la Chambre des représentants parvient d’une manière ou d’une autre à éviter un Government Shutdown, cela pourrait aider à contenir la pression sur les taux d’intérêt. »

« Le marché est toujours en train de se réajuster aux hausses de taux de la Fed, et de nouvelles augmentations pourraient élargir l’écart entre les attentes des acheteurs et des vendeurs, voire même favoriser les acheteurs liquides et agressifs qui seraient face à des vendeurs impatients ou pressés de vendre », selon Chang. « Même si la Réserve Fédérale a terminé de relever son taux directeur, le taux à 10 ans, sur lequel repose la plupart des prêts immobiliers, pourrait continuer à grimper et donc faire baisser les prix. »

« Même si les taux augmentent à court terme, il est peu probable qu’ils restent élevés à long terme », a déclaré Chang. Une fenêtre d’opportunité pour les acheteurs durant cette période d’incertitude ?

Source : Marcus & Millichap