Les bonnes affaires immobilières aux États-Unis se trouvent-elles dans les villes les moins chères ?

Il peut être tentant pour un investisseur qui souhaite prendre place sur le marché immobilier américain, de succomber à des rentabilités « papiers » très élevées sur des marchés immobilier risqués. Il est assez fréquent pour un nouvel entrant sur un marché de ne pas vraiment étudier l’opportunité dans sa globalité et de se concentrer sur la rentabilité annoncée. Il va ainsi potentiellement ignorer le fait que la ville présente une offre de logements beaucoup trop importante comparée à la demande, que le quartier choisi est situé dans une zone défavorisée au taux de criminalité élevé, ou que le taux de vacance dans la zone est beaucoup trop important pour offrir des loyers constants toute l’année.

Pourquoi comprendre la différence entre rentabilité « papier » et rentabilité « réelle » est fondamental ?

Car prendre pour argent comptant la rentabilité annoncée par un vendeur est une erreur que de nombreux investisseurs font tous les jours. Chez Florida Invest, nous mettons un point d’honneur à ne pas confondre rentabilité « papier », généralement annoncée par un agent immobilier local ou un intermédiaire peu impliqué, avec la rentabilité « réelle ».

La rentabilité « papier » correspond donc à une rentabilité annoncée par un intermédiaire sans considérer l’état du marché et son influence sur la vacance locative, sur la demande et donc son prix lors de la revente, la criminalité de la zone, la qualité des locataires, le voisinage direct, etc. Ainsi, nous connaissons beaucoup de Français aillant été attiré par des rentabilités « papiers » à deux chiffres dans des villes sinistrées de l’ancienne ceinture industrielle du Nord-Est des USA, et aillant rencontré de nombreux problèmes lors de leur exploitation : rue à très forte criminalité rendant difficile la collecte des loyers par le gestionnaire, forte vacance locative, importantes dégradations impliquant de grosses dépenses, locataires mauvais payeurs, et l’absence d’acheteur potentiel à un prix intéressant lors de la revente impliquant une perte financière importante. D’autre part, il n’est pas rare de rencontrer des agents immobiliers qui sous-estiment les charges d’une propriété afin d’en gonfler la rentabilité « papier ».

La rentabilité « réelle », au contraire, est une rentabilité de terrain. C’est la rentabilité que vous allez réellement percevoir en tant qu’investisseur en considérant les conditions du marché actuelles. Ainsi, un professionnel de l’investissement consciencieux doit analyser une zone d’investissement pour ses clients afin de limiter au maximum les risques d’exploitation et s’assurer d’une rentabilité « réelle » au plus proche de la rentabilité « papier » annoncée. Par exemple, si la zone offre un taux de vacance moyen relativement important, il est important de le considérer dans les projections de revenus.

Pourquoi les villes sinistrées les moins chères ne sont au final pas forcément les plus rentables ?

Notre philosophie d’investissement, que nous partageons avec de nombreux grands opérateurs américains, est qu’un investissement sécuritaire et maitrisé sur un marché offrant de la visibilité est plus rentable sur le long terme qu’un gros pourcentage à l’aveugle sur un marché dangereux.

Car si une grande ville offre des prix au mètre carré extrêmement faibles, ce n’est pas sans raisons :

• La qualité de la zone et la stabilité de la population de locataires sont généralement très mauvaises :  à moins d’être un expert des marchés sensibles, les divers aléas d’exploitation détériorent souvent considérablement la « rentabilité réelle ».
• Ce sont souvent des zones en difficulté (zones D) avec une forte criminalité, qui sont les plus vulnérables. Ce sont généralement des zones qui offrent très peu de contrôle et de visibilité sur la gestion du risque. De plus, ce sont des zones sensibles aux secousses de marché, car les locataires n’ont pas, pour l’immense majorité d’entre eux, 6 semaines d’économies en cas de problèmes.
• Les taux de vacances sont souvent importants, les loyers économiques (réellement payés par les locataires) sont souvent plus bas que ceux affichés (loyers faciaux) et il est très difficile voir impossible pour un propriétaire d’augmenter son loyer chaque année. Or, un appartement vacant 3 mois par an (qu’il soit proposé à un loyer trop élevé ou que le taux d’occupation moyen de la zone soit faible) va considérablement impacter la rentabilité de votre investissement. Vous allez perdre de l’argent, et vous ne pourrez pas avoir de visibilité sur ce risque.
• La croissance démographie est souvent nulle voir négative, ce qui va considérablement impacter le revenu locatif dans les années à venir. Pour ne rien arranger, les industries sont souvent très peu diversifiées, rendant la zone encore moins attractive et les populations locales très sensibles aux périodes de récession.

Comment obtenir des rendements nets supérieurs à 10% sur des marchés immobiliers stables et sécuritaires ?

Privilégier les régions dynamiques qui ont le potentiel de s’apprécier : là encore, nous ne parlons pas d’investir sur un marché sinistré dans l’espoir de faire un « coup ». Nous parlons de s’intéresser aux fondamentaux économiques et démographiques d’une zone, afin d’investir dans une région en pleine croissance et non pas en plein déclin.

Un segment de marché privilégié : les immeubles multifamiliaux anciens, accessibles à des locataires de classe moyenne, dans des zones solides économiquement, à la démographie positive et au bassin d’emploi diversifié. En répondant à la demande réelle de la majorité de la population américaine (la classe moyenne, soit plus de 50% de la population totale), cette classe d’actif assure une immense sécurité sur le long terme. Et comme la valeur d’un actif immobilier de plus de 5 unités est déterminée par ses revenus, un marché locatif porteur assure une excellente plus-value à l’investisseur.

Avec quel partenaire ? Un opérateur de confiance qui vous donne accès à la connaissance tout en vous faisant bénéficier de son savoir-faire en partenariat direct.

Comment ? En investissant en partenariat direct avec l’opérateur sur des opérations de valorisation immobilière moyen/long-terme, reposant sur une stratégie d’optimisation des revenus par la gestion opérationnelle.

Vous l’aurez compris, la clé de la valorisation immobilière sur des segments de marché sécuritaires repose donc sur une exploitation moyen/long-terme. Il est possible de générer des retours très intéressants (pouvant aller de 10 à 15% par an sur 5 ans) en choisissant le bon partenaire et en faisant confiance à son expertise. Généralement, ces opérations prennent la forme de partenariat sur des repositionnements d’immeubles afin d’optimiser les performances de l’actif petit à petit grâce à une excellente gestion et des travaux stratégiques, dans le but d’augmenter sa valeur et de le revendre plus tard à un prix plus élevé.

De plus, une stratégie d’investissement moyen/long terme permet de :

Si vous souhaitez obtenir des conseils adaptés à votre situation patrimoniale et voir des exemples d’opérations similaires réalisées, n’hésitez pas à nous contacter directement.