Absorption record dans le multifamily : une dynamique prometteuse pour 2025

Le marché du multifamily américain débute l’année sur les chapeaux de roue. D’après une analyse de RealPage, plus de 138 000 unités locatives ont été absorbées au cours du premier trimestre 2025, soit le plus haut niveau jamais enregistré sur cette période depuis plus de 30 ans. Cette performance exceptionnelle confirme la vigueur de la demande locative et marque un retour des fondamentaux du secteur à des niveaux plus équilibrés.

Cette reprise s’inscrit dans une tendance de fond. Sur les douze derniers mois, près de 708 000 logements ont été absorbés à l’échelle nationale, un chiffre équivalent à celui observé lors du boom de la demande début 2022. Le phénomène est d’autant plus significatif qu’il intervient à un moment où l’offre commence à ralentir : si 577 000 logements ont été livrés au premier trimestre, la dynamique de construction semble atteindre un plateau après le pic observé fin 2024 (589 000 livraisons).

Vers une normalisation progressive du marché

Le taux d’occupation moyen a atteint 95,2 % en mars, un niveau qui n’avait plus été observé depuis octobre 2022 et qui reflète l’ajustement progressif entre l’offre et la demande. Ce rééquilibrage favorise également une remontée des loyers : les loyers effectifs ont progressé de 0,75 % en mars, et de 1,1 % sur un an – leur plus forte hausse depuis juin 2023. Fait notable, les 50 plus grands marchés suivis par RealPage ont tous enregistré des hausses mensuelles de loyers en mars.

Des disparités régionales à surveiller

Si la croissance des loyers s’est montrée la plus dynamique dans le Midwest et les marchés industriels historiques (Kansas City, Chicago, Pittsburgh, San Jose, Cincinnati), le Sun Belt connaît une correction plus marquée, en particulier dans les villes où les mises en chantier ont été les plus nombreuses. C’est notamment le cas d’Austin, Phoenix, Denver, Atlanta ou Jacksonville, où les baisses annuelles de loyers restent notables. Toutefois, même dans ces marchés en repli, les données de mars laissent entrevoir un retournement potentiel à l’approche de la haute saison locative.

Une opportunité pour les investisseurs positionnés sur des marchés matures

Dans ce contexte, les investisseurs pourraient bénéficier d’un effet de levier intéressant : des taux de vacance bas, et une remontée progressive des loyers. Pour les marchés comme Miami, Fort Lauderdale ou West Palm Beach, où la pression sur l’offre reste forte et les taux d’occupation élevés, cette dynamique renforce l’attrait du multifamily comme stratégie de long terme, avec un couple rendement/risque attractif à horizon 2025-2026.

Source : RealPage