Une absorption robuste prévue pour 2025 sur le secteur du multifamily

L’année 2025 s’annonce prometteuse pour la demande locative, selon une analyse de RealPage. Bien que l’absorption de 667 000 unités en 2024 marque un sommet, ce chiffre devrait se maintenir, malgré une légère diminution due au ralentissement des nouvelles livraisons.

Des indicateurs favorables à une forte demande locative

Croissance de l’emploi : RealPage prévoit un million de nouveaux emplois en 2025, renforçant la demande en logements. Les chiffres de décembre, avec 256 000 créations d’emplois, ont dépassé les attentes, renforçant l’optimisme.

Amélioration des ratios loyer-revenu : En 2024, les ratios loyer-revenu sont revenus à des niveaux proches de ceux d’avant la pandémie, atteignant 22 %. Cela favorise l’accès au logement pour une clientèle plus large.

Moins de départs vers les maisons individuelles : Avec une augmentation de 50 % des prix des maisons individuelles, les mouvements des locataires vers ce segment ont diminué de moitié, maintenant une forte demande locative.

Stabilité et confiance des locataires : La confiance des consommateurs s’est accrue avec la diminution de l’inflation, favorisant les dépenses et la formation de nouveaux ménages. Les taux de renouvellement de baux ont augmenté de 2 % en 2024, réduisant les départs et stabilisant les marchés locatifs.

Quatre vents contraires à surveiller

1. Pression de l’offre : Certains marchés continuent de faire face à une forte pression de l’offre, avec des livraisons élevées qui pourraient exercer une pression à la baisse sur les loyers et augmenter les taux de vacance.

2. Concessions en hausse : Actuellement, 14 % des unités locatives offrent des concessions (un mois de loyer gratuit ou plus), un chiffre en hausse par rapport à 2019. Dans les unités en cours de location, près de 20 % proposent deux mois de loyer gratuit. Une augmentation des concessions pourrait entraîner une rotation accrue des locataires à la recherche d’offres plus attractives.

3. Renouvellements versus nouveaux baux : Dans certains marchés, les loyers des renouvellements sont plus élevés que ceux des nouveaux contrats. Cela pourrait inciter les locataires à rechercher de meilleures offres, augmentant les taux de vacance.

4. Occupation sous pression : Dans des marchés à forte offre, les taux d’occupation restent en deçà des niveaux historiques. Les gestionnaires devront privilégier la stabilisation des taux d’occupation pour maintenir un équilibre.

Perspectives générales

Avec des fondamentaux solides et une dynamique économique positive, 2025 s’annonce comme une année favorable pour le multifamily. Cependant, les investisseurs et opérateurs doivent rester vigilants face à des facteurs susceptibles de créer des déséquilibres dans certains marchés. La gestion proactive des concessions et une attention particulière aux taux d’occupation seront essentielles pour maximiser les opportunités dans ce contexte.

Source : RealPage