L’arrivée des millionnaires redessine le paysage économique et immobilier de Miami

Ces dix dernières années, Miami a connu un afflux sans précédent de grandes fortunes, entraînant une transformation rapide de son paysage immobilier, mais aussi une pression croissante sur les résidents historiques de la région.

Une explosion du nombre de millionnaires

Selon un rapport de Henley & Partners et New World Wealth, la population de millionnaires dans la région de Miami a bondi de 94 % entre 2014 et 2024, pour atteindre près de 39 000 personnes. Ce chiffre place Miami parmi les métropoles américaines ayant accueilli le plus de grandes fortunes au cours de la dernière décennie, juste derrière la région de la baie de San Francisco.

La pandémie de COVID-19 a accéléré cette migration, attirée par un cocktail séduisant : fiscalité avantageuse (pas d’impôt sur le revenu ou sur les successions), climat ensoleillé, immobilier perçu comme encore relativement abordable, et gestion plus souple des restrictions sanitaires.

Un afflux de capitaux sans précédent

Entre 2021 et 2022, plus de 62 milliards de dollars ont été transférés vers la Floride par des nouveaux arrivants, selon les données de l’IRS (fisc américain). Rien qu’à Miami-Dade, ce sont 8 milliards qui ont été injectés. L’État de New York représente la plus grande source de cette migration de capitaux, suivi du New Jersey, de la Californie et de l’Illinois.

En 2022, la Floride comptait 10 % de tous les foyers fiscaux américains déclarant plus d’un million de dollars de revenus annuels. Elle devance même la France en nombre de centimillionnaires, avec 620 personnes déclarant plus de 100 millions de dollars de revenus.

Un environnement fiscal et climatique propice

L’attrait fiscal de la Floride reste un levier central. « Il n’y a pas d’impôt sur le revenu, ni sur les plus-values, ni sur les successions. Pour des individus fortunés, c’est évidemment un argument décisif », explique Glen Steward, fondateur de Stewards Investment Capital.

Mais d’autres critères entrent en jeu : possibilité de télétravailler dans un cadre de vie idyllique, dynamisme économique, et infrastructures haut de gamme.

Une crise de l’accessibilité pour les locaux

Mais ce boom a un revers : la flambée des prix de l’immobilier. En dix ans, le coût moyen d’un condo (appartement au sein d’une copropriété) a plus que doublé. Résultat : 94 % des habitants de Miami-Dade ne peuvent plus se permettre d’acheter un logement, selon Ned Murray, chercheur à la Florida International University. Il estime que le comté manque de 90 000 logements abordables pour les foyers gagnant moins de 75 000 $ par an. Une pénurie de logements chronique qui ouvre la porte à des opportunités pour les investisseurs les plus avertis.

Sources: Henley & Partners, New World Wealth, IRS, Stewards Investment Capital, Florida International University