Comment la démographie guide les investisseurs immobiliers face à la volatilité économique

Dans un contexte d’incertitude économique, il est souvent difficile pour les investisseurs de conserver une stratégie claire et cohérente. Selon John Chang, vice-président senior du département recherche chez Marcus & Millichap, l’analyse démographique constitue un outil précieux pour garder le cap.

Alors que les marchés financiers réagissent parfois de manière excessive aux fluctuations conjoncturelles, l’immobilier, bien que plus stable, n’échappe pas à la nervosité ambiante. Chang, fort d’une longue expérience dans le secteur depuis l’époque de la bulle internet, souligne que même les fondamentaux économiques sont parfois remis en question à quelques jours d’intervalle.

Il cite en exemple la publication d’un indice des prix à la consommation indiquant un ralentissement de l’inflation… le même jour que l’entrée en vigueur de droits de douane de 25 % sur l’aluminium et l’acier.

« Nous vivons une période de changement si rapide que les données économiques peinent à suivre », explique-t-il dans une récente vidéo. « C’est précisément dans ce genre de moment que je recommande de s’éloigner du bruit médiatique et de se recentrer sur les fondamentaux démographiques. »

Le vieillissement de la population, un facteur structurant pour l’immobilier

La génération des baby-boomers constitue un moteur incontournable pour l’évolution de la demande dans de nombreux segments de l’immobilier commercial. Chaque jour, 11 000 Américains fêtent leur 65e anniversaire. D’ici cinq ans, le pays comptera 1,8 million de personnes supplémentaires âgées de 70 à 74 ans, 1,8 million de plus entre 75 et 80 ans, et 3,3 millions de personnes supplémentaires de plus de 80 ans — soit une hausse globale de 21,8 % de cette population.

Or, les besoins liés à l’âge ont un impact direct sur le secteur. Par exemple, les individus âgés de 65 ans et plus consultent en moyenne leur médecin 7,1 fois par an, contre 1,9 fois pour les 18-44 ans. Une telle évolution nécessite une adaptation des infrastructures de santé, alors même que la construction de bâtiments médicaux connaît un ralentissement.

« Le vieillissement de la population influencera la demande en matière de logements, de commerce de détail, de services de proximité… et même d’espaces de stockage », précise Chang. « Sans parler des résidences seniors, dont les taux d’occupation sont déjà en nette hausse. »

Une vision à long terme essentielle pour les investisseurs

Dans ce contexte, Chang conseille aux investisseurs de garder ces dynamiques démographiques à l’esprit lorsqu’ils évaluent leurs opportunités à moyen et long terme. Même dans un environnement incertain, les tendances structurelles comme le vieillissement de la population offrent un socle solide pour anticiper l’évolution des besoins et adapter sa stratégie immobilière.

« Ce sont des éléments qu’il faut garder en tête tout en gardant les yeux fixés sur la ligne d’horizon », conclut-il.

Source : Marcus & Millichap