Le comté de Miami-Dade reste le plus compétitif du pays pour les locataires

Malgré la construction de milliers de nouveaux appartements ces dernières années, le comté de Miami-Dade demeure le marché locatif le plus compétitif des États-Unis, selon un rapport récent de RentCafe. Ce titre, conservé pour la troisième année consécutive, souligne les défis persistants auxquels les locataires font face pour trouver un logement dans cette région dynamique.

D’après le rapport annuel de RentCafe, Miami-Dade affiche des niveaux de concurrence locative bien supérieurs à la moyenne nationale. En 2024, 18 locataires potentiels se disputaient chaque appartement disponible dans le comté, contre une moyenne nationale de neuf locataires par appartement. De plus, le taux d’occupation des appartements y atteint 96,5 %, contre 93,6 % au niveau national. Une fois disponibles, les logements restent vacants en moyenne 33 jours, contre 40 jours à l’échelle nationale.

Ce marché tendu s’accompagne d’un taux élevé de renouvellement de baux, avec 72 % des locataires de Miami-Dade choisissant de prolonger leur contrat, contre une moyenne nationale de 62,2 %. Cela reflète le désir d’éviter les tracas liés à la recherche d’un nouveau logement dans un contexte aussi compétitif.

Une pression similaire dans les comtés voisins

Les comtés voisins de Broward et Palm Beach connaissent également des niveaux de concurrence élevés. À Broward, 12 locataires potentiels se disputent chaque logement disponible, les appartements restent vacants 39 jours en moyenne, et le taux d’occupation atteint 94,9 %. À Palm Beach, ces chiffres s’élèvent respectivement à 13 locataires par appartement, une vacance moyenne de 35 jours, et un taux d’occupation de 95,3 %.

Ces trois comtés ont vu leur score de compétitivité augmenter par rapport à l’année précédente, malgré un afflux de nouveaux appartements sur le marché. En 2024, environ 4,12 % des logements locatifs à Miami-Dade, 2,6 % à Broward et 3,3 % à Palm Beach ont été livrés.

Une demande alimentée par une migration professionnelle

Le rapport attribue cette pression constante à l’arrivée continue de professionnels venant du monde entier. Ces nouveaux arrivants, souvent dotés de revenus élevés, contribuent à maintenir des loyers parmi les plus chers des États-Unis, bien que les hausses de loyers se soient modérées par rapport aux années précédentes. En octobre 2024, le loyer moyen en Floride du Sud était de 2 755 $ par mois, soit une augmentation de 2,13 % par rapport à l’année précédente. À titre de comparaison, les loyers avaient grimpé de 32 % d’une année sur l’autre il y a quelques années.

Une situation exacerbée malgré une offre croissante

La livraison de nouveaux appartements n’a pas suffi à apaiser le marché, en partie à cause de la forte affluence de résidents. Selon RentCafe, qui s’appuie sur les données de Yardi Matrix, Miami-Dade reste un marché où l’offre peine à répondre à la demande, et où les logements vacants se remplissent rapidement. Cette dynamique, combinée à la demande accrue de la part des professionnels et des nouveaux arrivants, continue de poser des défis majeurs aux locataires locaux.

Perspectives pour 2025

Alors que la compétition pour les appartements reste élevée, le ralentissement des augmentations de loyers pourrait offrir un peu de répit aux locataires. Cependant, avec une demande toujours forte et une offre qui peine à suivre, Miami-Dade devrait rester un marché très compétitif et favorable aux propriétaires en 2025.

Sources : South Florida Business Journal, RentCafe