Du “distress” attendu en 2024 sur le secteur du multifamily

La vague de difficultés dans le secteur du multifamily est attendue par de nombreux acheteurs depuis l’automne 2022. En effet, de nombreuses acquisitions ont été réalisées à des taux d’intérêt proches de zéro et avec un levier bancaire important sur les dernières années. Mais aujourd’hui avec des taux d’intérêt plus élevés les banques hésitent à prêter et les propriétaires et investisseurs s’inquiètent de mettre davantage de capitaux dans des projets moins rentables qu’auparavant.

Pourtant, même avec la baisse des volumes de transaction, la baisse des valeurs, l’augmentation des taux de capitalisation et la hausse des retards de remboursement des emprunts, il n’y a pas eu d’effondrement, du moins pas de grandes vagues de “distress“, comme cela était censé se produire. La question qui persiste est la suivante : quand cela se produira-t-il ? La société Origin Investments, basée à Chicago, table sur le second semestre de 2024.

“Le volume de prêts bancaires à taux variable – contractés lorsque le taux SOFR (Secured Overnight Financing Rate) était de 0% et le rendement des Bons du Trésor américain à 10 ans était inférieur à 2% – arrivant à échéance en 2024 créera une vague d’opportunités sur le marché”, a déclaré David Scherer, co-PDG d’Origin Investments, dans un communiqué.

Certaines des conditions préalables qui permettent à la société d’émettre cette recommandation sont basées sur des modélisations qui essayent de prédire l’état futur du marché immobilier. La première condition est que les taux d’intérêt resteront élevés par rapport à ce qu’ils étaient avant la pandémie “car le rendement des Bons du Trésor à 10 ans, qui influence fortement les mouvements des taux d’intérêt, restera compris entre 3.50% et 4.50%”, écrivent-ils. “Aucune baisse importante n’est attendue en 2024 tant que l’inflation ne sera pas davantage maîtrisée.” Une croissance révisée du PIB de 5.2% au troisième trimestre de 2023, une dette nationale de 33 200 milliards de dollars et la nécessité de refinancement des Bons du Trésor américains maintiendront les taux d’intérêt élevés.

Origin Investments a également suggéré qu’une récession est probable. “Origin prévoit que cela déclenchera une légère récession à partir de la seconde moitié de 2024, qui s’approfondira en 2025, bien que sa gravité et son étendue dépendront des mesures prises par la Réserve Fédérale et le Congrès”, ont-ils écrit. Il s’agit actuellement d’une position controversée. De plus en plus de données suggèrent un atterrissage en douceur (trad. de “soft landing”). Pour voir le jour, une récession aurait probablement besoin d’une forte augmentation du chômage par rapport au taux actuel de 3.7%, ce qui n’est, pour le moment, pas prévu.

Cependant, d’autres facteurs fondamentaux sont également à l’œuvre. Les valorisations des biens immobiliers multifamiliaux ont baissé et semblent susceptibles de continuer sur cette tendance. Une grande vague de nouvelles constructions est en cours. De plus, les dépenses opérationnelles continuent d’augmenter alors que la croissance des loyers semble revenir à des normes historiques.

Enfin, “La baisse des valorisations et l’avalanche de bridge-loans à taux variable arrivant à échéance ont inspiré l’utilisation du terme ‘cash-in-refi’, forçant les propriétaires à injecter du cash et à réduire le montant de leurs emprunts, et créeront des opportunités générationnelles pour recapitaliser ou acheter des biens immobiliers multifamiliaux de grande qualité dans des marchés en croissance, à un prix égal ou inférieur aux coûts de remplacement”, ont-ils écrit. “Ces opportunités seront de plus en plus présentes d’ici le troisième trimestre de 2024.”

Source : Origin Investments