Enfin le retour de la liquidité dans l’immobilier US ?

Selon l’analyse annuelle de Trepp pour 2024, la liquidité revient progressivement dans le secteur de l’immobilier américain, marquant un renversement après une période de forte prudence des prêteurs. Après une année 2023 où la plupart des sources de capital sont restées en retrait, les émetteurs de titres adossés à des hypothèques commerciales (CMBS) réactivent leurs flux, bien que le contexte reste complexe.

Un bond historique des émissions CMBS

En 2024, les émissions de CMBS privées ont atteint 104,05 milliards de dollars, une hausse spectaculaire de 165 % par rapport aux 39,3 milliards de 2023. Il s’agit de la plus forte augmentation annuelle en dollars depuis 2005. Ce rebond a été principalement tiré par des transactions à emprunteur unique, représentant deux tiers des émissions, majoritairement sous forme de prêts à taux variable.

Cette tendance reflète l’anticipation d’une baisse continue du taux SOFR (Secured Overnight Financing Rate) en 2025, selon les projections de Chatham Financial et Derivative Logic. Toutefois, ces prévisions demeurent incertaines, et les prêteurs restent prudents.

Le refinancement au cœur des activités

Une grande partie des émissions a été motivée par des besoins de refinancement, notamment en raison du ralentissement des ventes immobilières et des échéances de dettes arrivées à maturité. En 2024, 18 transactions CMBS majeures dépassaient chacune le milliard de dollars.

Un tsunami de dettes arrivant à échéance

Trepp souligne qu’à l’horizon 2026, près de 1,78 trillion de dollars de prêts hypothécaires commerciaux arriveront à maturité, dont 96,83 milliards de prêts CMBS. Cette vague de refinancements soulève des questions cruciales, car les conditions de financement restent strictes, les prêteurs exigeant des flux de trésorerie accrus pour sécuriser les prêts.

Les prêts arrivant à échéance, émis entre 2014 et 2016, avaient des taux moyens de l’ordre de 4 %. En revanche, les prêts contractés en 2023 et 2024 affichent des taux entre 6 % et 7,5 %. Avec l’augmentation des taux, la proportion de prêts dont le ratio de couverture de la dette (DSCR) tombe en dessous de 1,25 — le seuil généralement requis — grimpe :

• À 5,50 %, 14,6 % des prêts sont en dessous du DSCR minimal.
• À 6,50 %, cette proportion atteint 18,6 %.
• À 7,50 %, un quart des prêts sont concernés.

Des perspectives mitigées pour les refinancements

Avec des taux d’intérêt élevés, de nombreux propriétaires peinent à remplir les critères d’un refinancement conventionnel. Trepp met en garde contre les risques spécifiques aux prêts multifamiliaux émis entre le deuxième trimestre 2021 et le deuxième trimestre 2022, qui présentent des défis majeurs en termes de refinancement.

Conclusion

Bien que le retour de la liquidité dans l’immobilier marque une étape positive, il ne s’agit pas d’un retour à l’insouciance. Les prêteurs restent prudents et les propriétaires doivent composer avec des conditions de financement plus exigeantes. Cette dynamique pourrait redéfinir le paysage des investissements et des stratégies immobilières dans les années à venir.

Sources : GlobeSt, Trepp