Le grand dilemme qui pousse les primo-accédants à rester locataires

Le taux fixe à 30 ans pour les emprunts immobiliers s’élève à une moyenne de 5.55% au 25 août, selon les dernières données de l’agence Freddie Mac. C’est une hausse de 0.42% par rapport à la semaine précédente, de quoi donner le sourire aux opérateurs d’immeubles multifamily pour plusieurs raisons expliquées dans cet article.

Selon Jay Lybik, directeur Multifamily Analytics du groupe CoStar, “le marché des maisons individuelles fait face à des augmentations de taux qui impactent fortement les remboursements mensuels pour les acheteurs récents ou futurs. De plus la possibilité que le marché des maisons ait atteint son pic a créé des incertitudes et mis de nombreux acheteurs sur le côté”. De nombreux foyers américains qui auraient, en temps normal, transitionné de la location vers la propriété, n’ont pas été en mesure de trouver un bien et ne sont, pour certains, plus éligibles pour emprunter aux nouvelles conditions de marché. Enfin, de plus en plus de foyers, déjà locataires, craignent d’acheter au pic du marché.

“De manière générale, l’incertitude qui pèse sur le segment des maisons individuelles à un impact très positif sur la demande de multifamily à court terme”.

Plus d’autre choix que de louer

Selon Michael Romer, Managing Partner chez Romer Debbas, “à cause de la crise d’abordabilité sur les maisons individuelles que rencontrent les USA, de nombreuses personnes sont contraintes de louer plutôt que d’acheter et le multifamily se positionne quasiment comme l’unique solution à leurs problèmes. En plus de cela, les US ont un besoin immédiat de plusieurs millions d’unités, et cette pénurie ne se résoudra pas avant quelques années”.

À cela, s’ajoute le fait que le secteur du multifamily n’a jamais enregistré des taux de renouvellement de ses baux de locations aussi élevés, facteur qui comprime davantage la demande.

Affordablity Gap

Un rapport récent du broker Marcus & Millichap a documenté le fossé d’abordabilité extrême (Trad : Affordability Gap) auquel ont fait face les américains sur les deux dernières années, aussi bien sur le marché de la location (avec des augmentations de loyers records), que sur le marché de l’acquisition. Et bien que les loyers des appartements multifamily aient augmenté de près de 17% sur une année glissante au second trimestre 2022, la classe d’actif reste une option plus abordable pour les américains que le remboursement d’un emprunt aux conditions actuelles.

L’Affordability Gap peut être défini par la différence entre le remboursement mensuel moyen d’un emprunt immobilier sur une maison à un prix médian et le loyer moyen d’un logement. Cet écart était d’environ $280 avant la pandémie. À la fin de l’année 2020 ce chiffre était de $375 pour atteindre $1,000 à la mi-2022 !

La génération des millennials loue plus longtemps dans des meilleures localisations

Le rapport souligne également que les appartements multifamily sont généralement dans de meilleures localisations que les maisons d’entrée de gamme qui entrent dans les budgets d’un primo-accédant. De plus, le revenu annuel minimum pour pouvoir postuler à un emprunt permettant d’acheter une maison est maintenant bien supérieur à $100,000, soit le double d’il y a six ans. C’est donc une “portion importante des millennials” qui restera plus longtemps locataire par rapport à la génération précédente.

Source : Marcus & Millichap