Les investisseurs délaissent de plus en plus les grandes villes américaines au profit des plus petites

Les volumes d’investissement sont, depuis quelques années, dans une phase importante de migration des villes majeures américaines vers des villes plus petites et en provenance des marchés primaires vers les marchés secondaires et tertiaires.

Au début des années 2000, la majorité des investissements immobiliers avaient lieu dans des villes comme Los Angeles, New York et Chicago. Mais en 2004, les capitaux ont commencé à se déplacer. En 2007, les villes majeures américaines représentaient à peu près la moitié du marché. Un chiffre qui s’est réduit à 40% en 2018, et qui représente aujourd’hui seulement 33.8% du nombre de projets d’investissement réalisés.

“Il es néanmoins à noter qu’il y a beaucoup plus de fonds qui entrent sur le marché de l’immobilier américain qu’il y a 20 ans”, souligne John Chang, directeur de la recherche chez Marcus & Millichap. Spécifiquement, en 2002 il y avait environ 20,000 transactions commerciales qui dépassaient 1 million de dollars, pour un total d’environ 120 milliards de dollars. En 2021, il y en avait plus de 90,000, représentant 734 milliards de dollars de volume. Bien que le volume dans les marchés primaires soit encore trois fois supérieur à ce qu’il était il y a 20 ans, la part qu’il représente, s’est fortement réduite.

“Le plus gros impact a lieu sur les villes tertiaires, les plus petites à travers les USA et ce momentum s’est accéléré pendant la crise sanitaire”, explique Chang. Au début des années 2000 moins de 20% des transactions avaient lieu dans ce type de villes, chiffre qui à atteint 40% en 2018 et qui est aujourd’hui aux alentours de 47% !

Ce phénomène s’explique par plusieurs facteurs comme l’offre plus importante de biens disponibles dans les petites villes, également moins compétitives. Mais aussi par les rendements observés qui sont généralement entre 1% et 1.5% supérieurs à ceux des villes primaires.

Mais le composant le plus significatif est probablement celui du prix de l’immobilier : les propriétés situées dans les marchés tertiaires se vendent entre 30% et 50% sous leurs équivalentes dans les marchés primaires. En plus d’être attractif pour les investisseurs, ce décalage leur permet de faire l’acquisition de propriétés plus volumineuses leur permettant de lisser le risque locatif et de mettre en place une gestion professionnelle. Ceci est surtout le cas pour le secteur du multifamily avec des revenus sur les villes tertiaires en hausse de 81% comparés à 60% sur marché primaire, écart qui s’est creusé pendant la pandémie.

“En tant qu’investisseur, la question est de savoir si cette tendance tiendra sur le long terme”, affirme Chang. “Les deux facteurs qui auront le plus d’impact seront probablement les tendances démographiques et la part de télétravail dans les entreprises”.

Source : Marcus & Millichap, GlobeSt