Les investisseurs dans le multifamily privilégient le Sud-Est et les stratégies value-add en 2025

L’année 2025 s’annonce sous le signe d’un “optimisme prudent” pour les investisseurs dans le secteur du multifamily. Malgré des défis économiques et opérationnels, les perspectives de croissance et d’amélioration progressive du marché suscitent un regain d’intérêt pour le segment.

C’est ce que révèle la première enquête sur le sentiment des investisseurs multifamiliaux publiée par Berkadia, menée en janvier 2025 auprès de 240 clients. L’étude indique que 65 % des répondants envisagent d’augmenter leur exposition au multifamily cette année. Une majorité s’attend également à une croissance modérée des loyers, située entre 1 % et 3 %.

Des défis opérationnels toujours présents

Parmi les principales contraintes évoquées par les investisseurs :

• la hausse des coûts opérationnels,
• le coût de la main-d’œuvre,
• les dépenses liées à l’entretien et aux réparations

En parallèle, la stabilité des fondamentaux du marché et une demande locative soutenue devraient continuer à soutenir l’activité. Près de 63 % des répondants estiment que la demande en logements locatifs dépassera l’offre en 2025.

Des perspectives d’investissement qui s’améliorent

La moitié des investisseurs interrogés anticipent que le taux des Bons du Trésor à 10 ans se situera entre 4 % et 4,5 % d’ici la fin de l’année. La majorité s’attend à une amélioration progressive du climat d’investissement, qui devrait se poursuivre jusqu’en 2026.

Ernie Katai, vice-président exécutif et responsable de la production chez Berkadia, souligne :

« Malgré l’inflation et les défis opérationnels, l’amélioration des conditions de marché et des valorisations attractives stimulent l’activité transactionnelle. Avec des fondamentaux qui se stabilisent et une demande à long terme toujours robuste, le secteur est bien positionné pour une reprise durable. »

Les zones géographiques et stratégies privilégiées

En matière de localisation, le Sud-Est des États-Unis se positionne comme la région la plus prisée pour les investissements multifamiliaux en 2025, suivi par le Texas et le Midwest. Côté stratégie, les investisseurs privilégient les approches core-plus et value-add, visant un équilibre entre rendement ajusté au risque et valorisation à long terme.

Financement et perspectives réglementaires

Les agences gouvernementales (GSEs) devraient rester la source de financement principale cette année, devant les banques, fonds privés, compagnies d’assurance et les programmes HUD. L’étude note également que la majorité des investisseurs conservent des taux de capitalisation de sortie identiques aux taux d’entrée dans leurs prévisions, tandis qu’un tiers les ajustent à la hausse de 25 à 50 points de base.

Enfin, 43 % des investisseurs estiment que la réglementation gouvernementale aura un impact neutre sur le secteur multifamilial, tandis que 39 % anticipent un effet positif.

Source : Berkadia’s inaugural multifamily investor sentiment survey