Louer risque de rester moins cher qu’acheter pendant encore longtemps

Pendant de nombreuses années, les coûts de location et d’acquisition étaient relativement alignés, mais la crise sanitaire et les hausses du prix des actifs ont changé cette dynamique. Il s’agit d’ailleurs de l’une des dernières tendances qui ne soit pas encore revenue à la normale, et qui pourrait perdurer « un certain temps », selon un rapport de la société CBRE.

« Avec des remboursements d’emprunt moyens 38% plus élevés que les loyers d’appartements moyens à la fin de l’année 2023, de nombreux ménages américains sont contraints à rester locataires », précise le rapport. « Même si les barrières empêchant d’acheter une maison pourraient se réduire au cours des prochaines années en fonction des prévisions des prix, des taux d’intérêt et de la croissance des loyers, elles devraient rester suffisamment importantes pour que les locataires d’aujourd’hui continuent de louer plus longtemps. »

Il y a certes eu des périodes depuis 2001, comme les années 2005 – 2007, où le coût de la propriété était en moyenne $500 par mois plus élevé que la location. Cette tendance s’était ensuite inversée en quatre ou cinq ans, ce qui avait permis aux propriétaires de refinancer leurs biens pour réduire leurs coûts mensuels et les rendre inférieurs aux loyers, en hausses à l’époque.

Cette dynamique a changé lorsque l’inventaire de maisons existantes a diminué avec les défauts de paiement et que les taux d’emprunt ont commencé à grimper, alors que la Réserve Fédérale augmentait les taux d’intérêt pour lutter contre l’inflation.

« Bien que certains puissent remettre en question la relation entre louer et acheter, l’analyse de CBRE révèle que le prix relatif de l’achat et de la location a un fort impact sur la demande », a écrit la firme.
« Lorsque le coût relatif de l’achat augmente, comme nous l’avons vu ces dernières années, la demande de locations augmente. Nous avons vu cela se produire en 2023, lorsque la demande normalement plus lente des Q3 et Q4 a dépassé celle du Q2. Avant la pandémie, le Q2 a presque toujours été le trimestre le plus fort en termes d’absorption. »

CBRE s’attend à ce que les loyers des appartements (multifamily) augmentent de 2.8% par an au cours des cinq prochaines années, suivant les tendances pré-pandémiques. Les locataires devront voir baisser les prix des maisons et les taux d’emprunt avant que l’écart entre la location et l’achat se réduise suffisamment pour être plus accessible pour un plus grand nombre.

D’autres facteurs influencent le prix des actifs, comme par exemple le fait que les propriétaires actuels se retiennent de mettre leur bien à la vente pour ne pas abandonner le taux d’intérêt extrêmement bas qu’ils ont pu verrouiller il y a quelques années. La conséquence: un manque d’offre qui contribue aussi à augmenter la pression à la hausse sur les prix.

Source : CBRE