ÉTAT DU MARCHÉ LOCATIF AMERICAIN : MIAMI ET LA FLORIDE CONTINUENT DE BRILLER CET ÉTÉ

Le marché des appartements (multifamily) en Floride est à nouveau le plus compétitif du pays. Avec une économie diversifiée et résiliente, l’État le plus dynamique des États-Unis continue d’intéresser les locataires qui y trouvent de nombreux atouts.

De nombreux foyers du nord du pays déménagent en masse vers le Sunshine State à la recherche d’emplois et d’une meilleure qualité de vie, ce qui se reflète dans la compétitivité du marché locatif. Ainsi, 6 des 20 villes américaines les plus prisées pour la location se trouvent en Floride, dont quatre qui dominent le haut du classement.

La société RentCafé vient tout juste de publier son dernier classement qui inclut encore plus de marchés floridiens qu’au début de l’année. En particulier, Miami réapparaît comme le marché locatif le plus compétitif du pays, dépassant North Jersey, qui est passé en deuxième position. De même, la Floride du sud-ouest (Fort Myers, Cape Coral, Bradenton et Port Charlotte) se classe troisième et Broward County (le comté de Fort Lauderdale) quatrième.

Dans le même temps, certains des marchés locatifs les plus compétitifs aux États-Unis affichent des taux d’occupation allant jusqu’à 97% ou des taux de renouvellement de baux de 80%, tandis que les appartements se louent en moins de trois semaines.

RentCafe.com a analysé 137 marchés aux États-Unis où des données étaient disponibles pour classer les endroits les plus compétitifs du pays pour la location cette saison. Plus précisément, cinq indicateurs clés de compétitivité ont été utilisés :

• le nombre de jours de vacance locative
• le pourcentage d’appartements occupés
• le nombre de locataires ayant postulé pour le même appartement
• le pourcentage de locataires ayant renouvelé leur bail
• la part de nouveaux appartements achevés

Cette saison, le score national du RCI (Rental Competitivity Index, ou Indice de Compétitivité mis en place par RentCafé) est de 60, ce qui signifie que le marché des appartements est relativement compétitif.

Le marché locatif américain avance avec prudence face aux incertitudes économiques

La vague de nouveaux appartements achevés au cours des deux dernières années – combinée aux incertitudes économiques – a affecté tous les indicateurs utilisés dans ce rapport.

Par exemple, au niveau national, 94% des unités locatives sont occupées cette saison. C’est légèrement moins que l’année dernière à la même époque où le taux d’occupation à l’échelle nationale était de 95,1%.

De plus, les appartements vacants mettent plus de temps à se louer cette année, avec une moyenne de 43 jours, et seulement neuf candidats potentiels pour chaque unité disponible. En comparaison, l’année dernière, les appartements se louaient une semaine plus rapidement et quatre candidats supplémentaires étaient en concurrence pour la même location.

De plus, moins de 60% des locataires d’appartements ont renouvelé leur bail, préférant chercher un nouveau logement en ce début d’année 2023. Un an auparavant, davantage de locataires renouvelaient leur bail (65,6%) a cause d’un inventaire disponible trop restreint.

Sur les 137 marchés analysés, environ 37% montrent des signes de ralentissement dans quatre des cinq indicateurs les plus pertinents du RCI. Le plus souvent, on observe une diminution de la part des renouvellements de baux et une augmentation du nombre de jours pendant lesquels les appartements vacants restent sur le marché.

Miami reprend la première place en tant que marché locatif le plus attractif du pays

Les promoteurs en Floride ont été très mobilisés pour compléter de nouveaux appartements. Cependant, le stock n’est toujours pas suffisant pour répondre à la demande, c’est pourquoi les marchés de la Floride occupent les premières places du classement. Avec l’augmentation du tourisme et de l’activité économique, la Floride connaît un véritable essor au niveau locatif.

Par exemple, trouver un appartement à louer à Miami – où le taux d’occupation est toujours aussi impressionnant avec 97,1% – peut être un véritable défi pour la plupart des locataires de la région. Dans la Magic City, les appartements se louent en 33 jours en moyenne (10 jours plus rapidement que la moyenne nationale), et il y a 24 candidats pour chaque unité disponible. C’est presque trois fois plus que le nombre de locataires potentiels par unité vacante au niveau national.

De plus, un impressionnant 71,8% des locataires à Miami ont renouvelé leur bail, malgré une hausse de 0,9% du nombre total de nouveaux appartements. Avec un score de RCI de 120, Miami reprend la première place en tant que marché locatif le plus attractif du pays cette saison – après une brève période en deuxième position en début d’année, juste derrière North Jersey.

De même, le marché de l’emploi dans la région métropolitaine de Miami continue de croître, avec un taux de croissance de 3,5%. Et bien que cette croissance soit plus lente que celle de l’année précédente (6%), elle reste supérieure au taux national de 2,7%.

La Floride brille toujours avec des locataires locaux et venant d’autres États qui stimulent la concurrence

Toute la Floride est en pleine effervescence grâce aux nombreux télétravailleurs de tous âges et aux nouveaux arrivants ultra-riches (ainsi qu’à de nombreux retraités) à la recherche d’avantages fiscaux, de soleil et d’un mode de vie plus détendu.

Cela est également évident dans le sud-ouest de la Floride, le troisième marché locatif le plus compétitif aux États-Unis (score de RCI de 110). Cette région reçoit régulièrement de nouveaux résidents en quête de retraite confortable ou de travail à distance dans des endroits plus chauds et détendus.

En effet, Naples a récemment été classée parmi les meilleures villes où vivre aux États-Unis, grâce à une combinaison de facteurs tels que l’accessibilité financière, la sécurité, les soins de santé, l’éducation, l’infrastructure et l’accès à l’emploi. D’autres endroits attractifs dans le Sud-Ouest de la Floride comprennent Fort Myers, Cape Coral, Bradenton et Port Charlotte.

Un autre point chaud de cette saison des locations est Broward County, le comté de Fort Lauderdale, qui occupe la quatrième place (score de RCI de 108). Située immédiatement au nord de Miami, cette région dynamique comprend Fort Lauderdale, Pompano Beach et Hollywood. Trouver un appartement à louer dans cette région n’est pas facile non plus, d’autant plus que le nombre de nouveaux appartements a augmenté seulement légèrement ces derniers mois (0,12%). En conséquence, le taux d’occupation des appartements de location dans le comté de Broward est de 95,5%.

Enfin, en plus d’être une destination touristique mondiale, Orlando attire également un flux constant de demandeurs d’emploi dans de nombreux secteurs en dehors du domaine du tourisme, notamment l’aérospatiale, les soins de santé et la technologie. Mais malgré l’augmentation saine de 1,08% des nouveaux appartements achevés récemment, les appartements vacants représentent moins de 5% de toutes les unités à louer. Et avec les deux tiers des locataires d’appartements renouvelant leur bail cette saison des locations, il y a en moyenne 12 candidats locataires pour chaque unité disponible. Ainsi, il faut un peu plus d’un mois pour que l’appartement vacant moyen à Orlando soit occupé.

Tampa (score de RCI de 82) et le comté de Palm Beach (score de RCI de 80) complètent la liste des marchés locatifs hautement compétitifs en Floride et dans tout le pays, se classant respectivement à la 19e et à la 20e place.

Source : RentCafé