Les multifamily de class B surperforment toutes les autres catégories d’actifs

La croissance des loyers a augmenté de 1.4% dans les propriétés de Class B et C (logement intermédiaire) en 2023, surpassant les propriétés de Class A et D (logement premium et logement ouvrier ou ‘workforce housing‘), selon le rapport de fin d’année 2023 sur les loyers des actifs multifamily réalisé par Apartments.com.

“La demande pour les propriétés de Class B et C était due en grande partie à l’amélioration de la confiance des consommateurs, à la baisse de l’inflation et à l’absence de récession”, selon le rapport.

La demande pour les propriétés de Class D est restée la plus faible, les budgets des consommateurs continuant de lutter contre l’augmentation des coûts du logement et des articles quotidiens, poussant certains à chercher des solutions de logement alternatives, comme emménager avec des colocataires ou retourner dans les foyers familiaux, selon le rapport.

Comparativement, les données sur les loyers de la société Markerr montrent que les appartements de Class B ont surpassé leurs homologues de luxe A et A+ d’environ 0.15% et 0.25% respectivement au cours de l’année écoulée.

“Cet écart s’est réduit d’environ 0.70% depuis le pic atteint au 3e trimestre 2023”, a déclaré l’analyste, Galen Faurot-Pigeon.

“Dans certains marchés à travers le pays, nous observons une reprise de la croissance des loyers alors que la confiance des consommateurs s’améliore et que les craintes de récession commencent à se dissiper”, déclare Derek Graham, principal et fondateur d’Odyssey Properties Group, au média GlobeSt.com.

“Nous observons également une demande continue pour des unités rénovées, ainsi que des améliorations notables dans les retards de paiement”, a-t-il dit.

“La reprise peut prendre un peu plus de temps dans certains marchés à mesure que l’offre excédentaire est absorbée, ce qui, selon de nombreux experts, commencera à se produire vers la fin de 2024.”

Paul Waterloo, directeur général d‘Interra Realty, explique également que les sept principaux comtés en dehors de Chicago ont eu une “trajectoire très positive tant sur le front de la croissance des loyers que de l’absorption au cours de l’année dernière.

“Lorsque nous avons analysé les données pour la dernière fois au quatrième trimestre de 2023, chaque région suburbaine a connu une croissance positive des loyers sur 12 mois. De plus, l’absorption sur 12 mois dans toutes ces régions était supérieure à 3 000 unités.” Ces données se sont traduites par une demande persistante des acheteurs principalement sur les propriétés multifamiliales de classe B et C.

“Nous nous attendons à ce que cette tendance se poursuive tout au long de 2024, avec un volume de transactions également en augmentation par rapport à 2023”, a-t-il dit.

Selon David Gaines, directeur général des marchés de capitaux chez JLL, le stock national de logements est structurellement sous-approvisionné à long terme ; depuis 2010, le déséquilibre est devenu plus prononcé.

“Alors que les unités de classe A sont constamment en concurrence avec les nouvelles livraisons dans leurs marchés respectifs, les unités de classe B restent extrêmement demandées car les locataires sont attirés par une plus grande abordabilité des unités de classe B”, a déclaré Gaines.

“La baisse significative de l’abordabilité du logement prolonge la location. Malgré la légère amélioration en 2023, le logement est devenu 40% moins abordable au cours de la dernière décennie, ce qui augmente la demande spécifiquement sur les unités de classe B.”

D’un autre côté, l’écart avec la location reste à des niveaux record après un marché immobilier estival lent, prolongeant la location à l’échelle nationale, explique Gaines. En effet, acheter est actuellement 62% plus cher que louer à l’échelle nationale.

“Cela est de bon augure pour les unités au sein d’actifs multifamily, car ces locataires sont généralement des primo-accédants et prolongent maintenant leur vie en tant que locataires. De plus, les projets de construction qui démarrent en retard représentent aujourd’hui 36% du total des projets en cours, comparativement à la moyenne à long terme de 15 à 20%. Cette diminution de la nouvelle offre est également favorable aux loyers existants.”

Enfin, les marchés en croissance connaissent un ralentissement après une croissance excessive ; cependant, un rebond est attendu. New York, Boston, Chicago et Miami mènent actuellement la nation en termes de croissance actuelle des loyers, étant les quatre seuls marchés au-dessus d’une croissance de 2% en glissement annuel en 2023, selon JLL.

Source: GlobeSt, JLL, Interra Realty, Odyssey Properties Group, Apartments.com, Markerr