Les prix des maisons individuelles en baisse, une bonne chose pour le multifamily ?

Le prix des maisons individuelles a commencé à se contracter légèrement à travers les USA, mais le coût d’accès à la propriété reste hors de portée pour de nombreux foyers, en particulier la génération des millennials (personnes nées entre le début des années 80 et la fin des année 90). Tandis qu’une baisse significative des prix ne semble pas se profiler à cause du stock très limité, le recalibrage du marché des maisons individuelles devrait très certainement continuer à supporter la croissance du secteur des multifamily.

L’inventaire de maisons disponibles s’est considérablement réduit au début de la pandémie à mesure que les acheteurs potentiels tiraient avantage des taux d’intérêt historiquement bas et de l’adoption massive du télétravail. Ce déséquilibre entre l’offre et la demande a entraîné 24 mois consécutifs de croissance des prix sur le secteur des maisons individuelles. Cette hausse historique s’est terminée au cours des derniers mois, avec un volume de vente qui s’est ralenti, une conséquence direct de la hausse des coûts d’emprunt.

Le taux fixe à 30 ans pour les emprunts immobiliers a atteint 5.5% lors de la première moitié de l’année 2022. Année qu’il avait démarré aux alentours de 2% seulement. Le revenu moyen permettant de souscrire à un emprunt sur une maison américaine a également dépassé les $100,000, “un montant qui écarte quasiment les deux tiers des américains” selon le broker Marcus & Millichap dans son dernier Multifamily National Report.

Cette baisse du prix des maisons est, pour le moment, principalement technique car entraînée par le nombre croissant de maisons qui arrivent sur le marché au moment même où le nombre d’acheteurs potentiels se réduit significativement. Le nombre d’annonces de maisons à l’échelle nationale au mois de juillet est restée tout de même 35% sous ses niveaux de 2015-2019, ce qui devrait probablement soutenir le secteur à moyen long terme.

Cependant, les problèmes que rencontre le marché des maisons individuelles aux USA sont quasi-unanimement perçus comme une bonne chose pour le secteur du multifamily. En effet, les milliennials, qui représentent aujourd’hui la plus grosse portion de la population américaine, sont à l’age de formation de nouveaux foyers et se tournent, pour beaucoup, vers le marché de la location en tant qu’alternative.

“Une part substantielle des millennials va louer plus longtemps que les générations précédentes, et la génération Z (personnes nées entre 1997 et 2010) fera certainement la même chose”, note le rapport. “Ces générations sont aujourd’hui très attirées par la flexibilité et le coût de la location d’un appartement multifamily“.

Il est important de noter tout de même que les loyers des appartements connaissent également une forte croissance. À l’échelle nationale, le loyer effectif sur la classe d’actifs a augmenté de 17% sur une année glissante en juin 2022. Bien que les taux de vacance locative aient continuer à baisser pour atteindre 4.2% seulement à l’échelle nationale sur la première moitié de l’année 2022, il est probable que le secteur continue à se stabiliser dans les prochains mois.

Source : Marcus & Millichap Multifamily National Report