Analyse de la réforme fiscale immobilière proposée par l’administration Biden et conséquences sur le marché immobilier

Dans son “American Family Plan“, l’administration Biden propose de presque doubler l’impôt sur les plus-values pour les personnes qui gagnent plus d’un million de dollars par an. Le plan imposera les plus-values au même taux que les salaires et augmentera le taux marginal supérieur de l’impôt sur le revenu de 37 % à 39,6 % pour les ménages dont le revenu est égal ou supérieur à 400 000 dollars.

Si elles sont adoptées, ces modifications auront un impact probablement important sur l’économie américaine en général et sur l’immobilier commercial en particulier.

Dans cet article, nous allons examiner les implications fiscales du projet.

Augmentation de l’impôt sur les gains en capital

Actuellement, le taux d’imposition maximal sur les gains en capital, qui s’applique aux personnes à revenu élevé, est de 20 %. Le président Biden augmenterait le taux d’imposition des plus-values pour ceux dont le revenu est supérieur à 1 million de dollars par an pour le porter au taux supérieur sur le revenu ordinaire, qui, selon son plan, passerait à 39,6 %. Si l’on inclut l’impôt actuel de 3,8 % sur les revenus nets d’investissement qui est imposé à ceux qui gagnent plus de 200 000 dollars par an (250 000 dollars pour les couples mariés), l’augmentation passerait alors de 23,8 % à 43,4 %, soit presque le double du taux d’imposition des gains en capital pour les investisseurs à haut revenu.

À titre de comparaison historique, lorsque l’impôt moderne sur le revenu a été créé en 1913, les gains en capital étaient imposés aux mêmes taux que le revenu ordinaire, jusqu’à 77 % en 1918, année de la fin de la Première Guerre mondiale. Après la guerre, le Congrès a abaissé le taux d’imposition maximal des particuliers à 58 % en 1922 et a séparé les gains en capital du revenu ordinaire, ramenant le taux à 12,5 %. Depuis lors, les taux des gains en capital ont été fréquemment modifiés, atteignant jusqu’à 40 %, mais restant généralement bien inférieurs au taux maximal du revenu ordinaire.

Le taux d’imposition des plus-values est actuellement de 20 % sur les revenus supérieurs à 441 450 dollars et de 15 % sur les revenus compris entre 40 001 et 441 450 dollars. Il n’y a pas d’impôt sur les gains en capital pour les revenus de 40 000 $ ou moins.

Le taux marginal d’imposition le plus élevé sur les plus-values a toujours été beaucoup plus faible que celui des revenus ordinaires, bien que l’écart se soit réduit avec la baisse des taux d’imposition globaux. La proposition de l’administration Biden éliminerait complètement cet écart.

Impact sur les professionnels de l’investissement

Dans les investissements en capital-investissement, le “carried interest” est la part du gestionnaire du fonds dans les bénéfices lorsque ceux-ci sont réalisés, et il représente la majeure partie de la rémunération du professionnel. Dans le code des impôts actuel, le “carried interest” est considéré comme un retour sur investissement et est donc imposé au taux de 20 % sur les plus-values plutôt qu’au taux de 37 % sur le revenu ordinaire, pour ceux qui gagnent plus d’un million de dollars. La proposition de Biden les imposerait comme un revenu ordinaire, ce qui ferait passer les taux de nombreux entrepreneurs immobiliers de 20 % à 39,6 % pour ceux qui gagnent plus d’un million de dollars.

En outre, le “American Family Plan” éliminerait également l’augmentation de la base pour les propriétés et autres actifs hérités. Actuellement, la base d’un bien transmis aux héritiers est augmentée jusqu’à la juste valeur marchande au moment du décès. Les héritiers ne paient donc pas d’impôt sur la plus-value réalisée depuis l’achat du bien car, techniquement, il n’y a pas de gain. Prenons l’exemple d’une propriété achetée à 1 million de dollars qui valait 10 millions de dollars au moment de la succession. Avec ce changement, la succession devrait payer l’impôt sur les gains en capital sur le gain de 9 millions de dollars.

Augmentation des impôts sur les entités intermédiaires

M. Biden souhaite abroger la déduction actuelle de 20 % pour les revenus professionnels qualifiés gagnés par des sociétés de personnes, des sociétés à responsabilité limitée, des entreprises individuelles et d’autres entités dites “pass-through”, pour les contribuables gagnant plus de 400 000 dollars par an (section 199A).

Le revenu gagné par ces entités serait généralement imposé au taux de revenu ordinaire (actuellement 37 %). La déduction de 20 % rend effectivement le revenu gagné par les entités intermédiaires imposable à un taux de 29,6 %.

Réforme du 1031 Exchange

Les échanges 1031 sont utilisés pour tous les types de biens et dans tout l’univers des investisseurs immobiliers dans le but de différer le paiement de la plus-value en réinvestissant l’intégralité du capital dans une autre propriété similaire. L’administration Biden demande au Congrès de promulguer une loi qui interdirait les échanges 1031 pour les gains supérieurs à 500 000 dollars.

Par exemple, sans l’option d’échange 1031, une personne qui achète une propriété pour 5 millions de dollars et la revend pour 15 millions de dollars ne dispose plus de 15 millions de dollars à réinvestir. Au lieu de cela, cet investisseur devra payer un impôt fédéral de 40 %, plus d’autres taxes qui pourraient s’élever à 50 % des gains de la vente. Dans l’hypothèse d’une imposition de 50 % sur les gains, il ne lui resterait que 10 millions de dollars à réinvestir.

Selon la plupart des fiscalistes, si le Congrès décide de limiter les échanges 1031, il y aura probablement une course pour vendre les propriétés détenues en 1031 avant que le changement n’entre en vigueur. Il s’ensuivra probablement une baisse du nombre de transactions de vente de biens immobiliers et une diminution de la liquidité du marché.

Sources : Lee & Associates, Commercial Real Estate Services.