Le retour à la normalité : perspectives pour l’immobilier américain en 2025

La 46e édition du rapport sur les tendances émergentes dans l’immobilier de PwC et de l’Urban Land Institute montre que le secteur immobilier commence à retrouver une certaine stabilité après les secousses provoquées par la crise sanitaire. « L’attention des investisseurs se tourne désormais vers des évolutions cycliques plus normales, qui marquent les cycles économiques », commente le rapport.

Ce rapport exhaustif, fondé sur des entretiens et des réponses à des sondages recueillies auprès de près de 2 000 experts de l’industrie, couvre tous les segments du secteur immobilier et met en lumière les technologies émergentes qui transforment la conception des bâtiments et les processus commerciaux, comme le PropTech. Andrew Alperstein, associé chez PwC, explique : « Nous réfléchissons à ce qui est à venir et aux aspects que les acteurs du marché doivent garder à l’esprit. » Le rapport se concentre également sur des secteurs prometteurs comme les data centers et d’autres segments qui prennent de l’importance avec les changements démographiques.

« Il est clair que la dynamique commence à se réorienter de manière générale, grâce aux baisses de taux de la Réserve fédérale, qui indique que l’inflation est en partie sous contrôle », note Alperstein. « Des capitaux importants sont en cours de collecte et de déploiement et recherchent des opportunités d’investissement. La disponibilité de la dette et des capitaux propres, ainsi que la confiance pour les investir, se sont considérablement améliorées par rapport à l’année dernière, et nous prévoyons que 2025 sera une année plus favorable. » Il s’attend à ce que davantage de financements soient disponibles sous forme de titres adossés à des créances hypothécaires commerciales (CMBS) et de fonds de dette pour l’acquisition et le financement.

Bien que des incertitudes sur l’économie et l’état du secteur persistent, le rapport observe un consensus croissant sur les indicateurs financiers clés, ce qui pourrait favoriser une augmentation des transactions, des refinancements et de l’activité sur le marché.

Les ventes ont toutefois diminué dans chaque grande catégorie de biens immobiliers, les ventes de bureaux étant en baisse de plus de 60 % par rapport à leur moyenne d’avant 2020. Alperstein précise que le secteur des bureaux est perçu comme en difficulté, bien que certains biens de bureaux se portent très bien.

« Les taux de capitalisation ont augmenté ces dernières années. Nous anticipons une modération, voire une baisse au cours de l’année à venir, mais cela variera selon les types de biens et les régions », précise-t-il. Un autre signe encourageant est la stabilisation des prix dans tous les segments, sauf pour les bureaux, ce qui pourrait inciter les investisseurs à revenir sur le marché, en particulier pour les actifs de meilleure qualité. Cependant, les prix demeurent bien inférieurs à leur niveau le plus élevé.

Le rapport estime que les 1 200 milliards de dollars de dettes immobilières commerciales arrivant à échéance dans les deux prochaines années ne semblent pas être une préoccupation majeure pour les acteurs du secteur. La pratique de l’« extend and pretend » (étendre et attendre) semble fonctionner pour de nombreux prêteurs et propriétaires. Le nombre de défauts est bien inférieur à celui de la crise de 2007-2008, et, selon un des sondés, les défauts ne devraient pas atteindre leur pic avant quatre ou cinq ans.

Pour Alperstein, la stratégie « extend and pretend » est le reflet d’une activité transactionnelle limitée. « Il est difficile de faire des évaluations et de prendre des décisions pour les emprunteurs et les prêteurs, donc ils continuent à prolonger les prêts et à donner plus de temps pour clarifier les valeurs et développer un plan d’actif. Lorsque nous aurons une stabilité des taux et une meilleure visibilité sur les valeurs, cela permettra de rembourser ou de refinancer les prêts prolongés avec davantage de confiance dans la valeur sous-jacente des garanties. »

Du côté des investisseurs, un grand nombre de capitaux cherche à se placer dans l’immobilier en raison de la forte hausse des marchés boursiers. « C’est l’effet de dénominateur », explique Alperstein. « Lorsque d’autres actifs augmentent en valeur, cela conduit les investisseurs à accroître leur engagement immobilier pour maintenir un équilibre dans la répartition de leurs actifs. »

Le rapport met également en avant l’essor des data centers, qui pourraient devenir l’un des types de biens les plus importants aux États-Unis dans les dix prochaines années. La demande dépasse largement la capacité du marché à fournir de nouveaux espaces, surtout en raison des besoins importants en énergie et en espace de ces centres.

« Les tendances autour des data centers sont incontournables, alimentées par l’IA générative et d’autres usages », souligne Alperstein, ajoutant qu’il reste encore beaucoup à apprendre sur ce secteur. « Où se développe cette industrie, qui sont les acteurs, développeurs et prêteurs, et à long terme, à quoi ressemble le sous-secteur ? Quel est le risque d’obsolescence ? Nous disposons de peu de données à l’heure actuelle. »

Le rapport souligne également l’importance de la « croissance intelligente » (smart growth) dans le secteur industriel pour optimiser les chaînes d’approvisionnement et éviter les perturbations. L’approvisionnement en énergie et en eau est essentiel pour les nouvelles installations modernes, hautement automatisées et dépendantes de l’énergie. « Avec la relocalisation et la fabrication avancée, les entreprises créent un sous-produit au sein du secteur industriel qui n’a pas encore été bien développé et construit », explique Alperstein.

« Nous surveillons de près non seulement la tendance macro, mais aussi si elle incitera les propriétaires et les développeurs à se tourner vers différents marchés en raison de l’accès à la main-d’œuvre, des terrains disponibles et des évolutions réglementaires. »

Sources : GlobeSt, PwC, Urban Land Institute