Le second mandat de Trump sera-t-il inflationniste ?

Depuis l’élection présidentielle américaine de novembre, de nombreuses spéculations circulent sur l’impact potentiel des politiques annoncées par Donald Trump sur l’inflation et, par ricochet, sur les taux d’intérêt. Alors que certains économistes tempèrent leurs prévisions, d’autres restent prudents, mettant en avant des risques pour le secteur de l’immobilier, notamment en raison du rendement des obligations à 10 ans.

Avant les élections, le consensus des économistes était que les mesures de Trump – droits de douane, baisses d’impôts et politiques d’immigration restrictives – entraîneraient une augmentation de l’inflation. Aujourd’hui les observateurs et experts du marché sont partagés.

L’impact des rendements des obligations à 10 ans sur l’immobilier commercial

Ali Meli, fondateur et directeur général de Monachil Capital Partners, souligne que la hausse de l’offre de nouvelles dettes pourrait poser problème : « La question est de savoir qui achètera cette nouvelle dette. Les fluctuations des rendements à 10 ans seront des moteurs significatifs des valorisations immobilières et des taux de capitalisation. Nous anticipons que des rendements plus élevés sur les obligations d’État à long terme exerceront une pression à la baisse sur les valorisations. »

Des prévisions moins alarmistes, mais une vigilance de mise

Certains experts ont révisé leurs positions initiales ces derniers mois. Jason Furman, professeur d’économie à Harvard et ancien président du Council of Economic Advisors sous Barack Obama, note que les propositions initiales de Trump incluaient un tarif douanier de 10 % généralisé, et un de 60 % spécifiquement pour la Chine. Ces mesures avaient été critiquées pour leur impact potentiel, notamment une hausse des coûts de 1 700 dollars par famille de classe moyenne, une pression inflationniste accrue et une baisse de la croissance.

Cependant, Furman rappelle que Trump est imprévisible : « Il y a deux versions de Trump : celui qui suit les conseils d’experts responsables, ce qui se traduit par des résultats globalement corrects, et celui qui applique à la lettre ses promesses de campagne, avec des conséquences négatives importantes pour la croissance et l’inflation. »

Lors de la récente conférence de l’American Economic Association à San Francisco, Furman a ajusté son analyse, estimant que les politiques de Trump, si elles étaient mises en œuvre, auraient un effet « relativement modéré » sur l’inflation. Il prévient néanmoins que quelques dixièmes de pourcentage supplémentaires à un taux d’inflation de 2,4 % pourraient suffire à mettre un frein aux baisses de taux de la Fed, voire entraîner des hausses si les pressions sur les prix ne diminuaient pas.

L’ancien président de la Fed, Ben Bernanke, a déclaré que les politiques de Trump auraient probablement un impact modeste sur le taux d’inflation, tandis que Christina Romer, ancienne conseillère économique de l’administration Obama, a noté que l’économie globale ne subirait probablement pas de changements drastiques ou inquiétants.

L’immobilier face aux rendements obligataires

Au-delà de l’inflation, la hausse des rendements et la baisse des prix des obligations à 10 ans suscitent des inquiétudes dans l’immobilier. Aujourd’hui, le rendement à 10 ans a dépassé 4,7 %, bien que cela ne garantisse pas une tendance haussière durable. Les obligations à 10 ans servent de référence pour les taux hypothécaires, en y ajoutant des primes de risque.

Des experts anticipent une hausse continue des rendements. Peter Tchir, responsable de la stratégie macroéconomique chez Academy Securities, prévoit un rendement à court terme de 4,75 %. Jim Bianco, président de Bianco Research, table sur une moyenne de 5,23 %, tandis que Steven Ricchiuto, économiste en chef de Mizuho Securities U.S., estime que le rendement pourrait atteindre 5 %.

Carol Ng, directrice générale de Derivative Logic, explique que les rendements pourraient encore augmenter à court terme : « Le rendement des obligations à 10 ans reflète la croissance et l’inflation. Je constate une hausse potentielle des deux avec la nouvelle administration et les politiques qui arrivent. Espérons que cette hausse sera davantage liée à la croissance qu’à l’inflation, mais nous devrons attendre pour voir. »

Une incertitude persistante

Bien que certains ajustements aux prévisions initiales aient tempéré les attentes, le secteur de l’immobilier reste attentif aux évolutions des taux et des politiques économiques. Les rendements élevés sur les obligations à long terme, combinés à une inflation maîtrisée mais présente, continueront de façonner les perspectives d’investissement en 2025.

Sources : GlobeSt, Derivative Logic, Mizuho Securities U.S., Bianco Research, Academy Securities, San Francisco American Economic Association, Monachil Capital Partners.