Les stratégies des investisseurs multifamily s’adaptent à la conjoncture économique

Alors que l’économie mondiale s’assombrit et impose des défis à toutes les classes d’actifs, de nombreux spécialistes de l’immobilier commercial américain ont récemment fait part de leur confiance dans le secteur du multifamily, ayant connu des hausses de loyers sans précédent lors des deux dernières années, pour affronter la conjoncture actuelle.

“Le secteur du multifamily devrait rester la destination privilégiée des investisseurs dans les prochains mois grâce à ses forts atouts défensifs, à la liquidité fournie par les entreprises subventionnées par le gouvernement et aux perturbations que connaissent les autres classes d’actifs”, affirmait Mike Wolfson, director of Capital Markets Research chez Newmark, cette semaine. Un sentiment partagé par de nombreux analystes.

Dans le contexte actuel, les investisseurs les plus avertis ont revu leurs stratégies d’acquisition afin de réduire leurs risques et d’activer des nouveaux levier de croissance sur le secteur.

1. Acheter sous le coût de remplacement d’une propriété pour réduire son risque.
Avec l’augmentation des coûts de construction, les perturbations sur les chaînes d’approvisionnement, la pénurie de main d’oeuvre et le coût de la dette – des facteurs qui vont continuer à poser de sérieux problèmes aux projets en développement pour les prochains mois – la stratégie value-add consistant à acheter des actifs anciens pour les rénover, semble être aujourd’hui celle qui apporte le risque le plus faible tout en délivrant des retours sur investissement solides.

2. Privilégier les actifs permettant de faire des économies d’échelle.
Les avantages d’acquérir des actifs assez volumineux ou concentrés dans la même zone géographique sont nombreux. En effet, ceux-ci permettent aux opérateurs et gestionnaires de mieux fidéliser et former leurs équipes de maintenance et de travaux, ainsi que leurs prestataires externes. Les différents matériaux peuvent également être achetés et stockés en plus grandes quantités et donc mieux négociés.

“Avoir cet avantage dans le marché actuel, permet de compenser les effets négatifs des perturbations sur les chaînes d’approvisionnement” affirmait Brennen Degner, PDG de la société DB Capital.

3. Convertir des bureaux obsolètes en immeubles d’habitation.
L’optimisme constaté au début de l’année 2022 qui consistait à croire que les employés retourneraient en masse au bureau a vite été contredit par la réalité : un vraiment changement de paradigme a eu lieu dans le lien entre les employés et leurs entreprises. Les millennials, par exemple, qui représentent aujourd’hui plus des deux tiers de la force de travail, étaient déjà en demande d’un meilleur équilibre entre leur vie professionnelle et leur vie personnelle et de temps de trajet plus courts avant la pandémie.

Le fait que de nombreux travailleurs aient pu prouver pendant la crise sanitaire que leur travail était réalisable depuis chez eux, sans forcément impacter leur productivité, a scellé ce nouveau format et les entreprises ont dû s’adapter à un modèle hybride.

Avec une baisse de 43% du taux d’occupation des bureaux à travers les USA, un grand nombre de locaux partiellement vides sont très convoités par les investisseurs dans le but de les convertir en immeubles d’appartements multifamily.

“Convertir des immeubles de bureaux plus ou moins obsolètes en multifamily peut également revigorer les centres-villes”, expliquait Alex Staikos, directeur de JLL Capital Market à New York, au média GlobeSt cette semaine. “Quand des centaines de résidents emménagent dans un nouveau quartier, nous voyons des nouveaux restaurants, boutiques et lieux de divertissement ouvrir rapidement. C’est comme cela que des parties non exploitée d’une ville peuvent devenir des nouveaux quartiers à la mode”.

Source : GlobeSt